銀行房貸緊縮和中央銀行信用管制衝擊，即將交屋的預售屋屋主， 恐面臨銀行房貸不足的情況。據推估，新北市11個熱門重劃區預售屋 明年交屋將近6,000戶，其中，板橋江翠北側和新店央北重劃區預估 均有近800戶交屋，銀行持續緊縮房貸，恐對兩區預售市場造成較大 衝擊。

　　據永慶房產集團以2021年下半年至2022年上半年預售屋交易量統計 ，新北有九個重劃區明年交屋量在300戶以上，其中五個重劃區更在 600戶以上，除了板橋江翠北側和新店央北外包括二重疏洪道、鶯歌 鳳鳴以及新莊塭仔圳等近年大量推案重劃區，明年都各自有600戶以 上的交屋量。

　　以行政區來看，新莊區包括頭前、副都心及塭仔圳三個重劃區合計 逾1,300戶交屋，壓力最為沉重。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，過去幾年板橋江翠北側和新店 央北兩處重劃區建商大量推案，當時熱絡買氣和挾著區域發展利多， 區域行情迅速炒熱、預售買氣暢旺，不過銀行房貸緊縮，預售交屋的 屋主恐面臨貸款成數不足，這二個重劃區不乏房價上看8字頭以上的 頂級預售建案，未來交屋時貸款成數若不如屋主預期，財務壓力恐更 沉重。

　　新北11處熱門重劃區與副都心預售屋平均總價，除五股洲子洋和鶯 歌鳳鳴因位處新北蛋白區，平均總價較低，其他重劃區的平均總價已 達2,000萬元大關。

據預售實價登錄資料，全台今年前八月預售總銷金額達1.75兆元、年增率逾八成，超越2023全年表現，交易件數逾10萬件，房產專家認為，今年全年交易件數、總銷估創近四年新高。但值得注意的是，8月央行不動產放款緊縮政策，單月全台成交件數月減逾三成，顯示預售市況明顯降溫。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2024年在國內整體經濟景氣蓬勃、低利率持續的環境下，帶動預售市場表現火熱，今年前七月除2月碰上農曆年假外，其餘時間月月成交都破萬件，且銷售金額都有亮眼表現，除1、2月外，3月至7月總銷金額每月均衝破2,000億元，顯見上半年預售買氣火熱。

據預售實價登錄資料顯示，今年前八月預售屋成交件數達10萬220件，較去年同期61,962件大增61.7%。不僅交易件數大增，前八月預售屋總銷金額達1.75兆元，較去年同期激增84.2%，超越去年全年1.6兆元表現。陳金萍認為，今年全年預售屋市場交易件數、總銷金額可望寫下近四年新高。

不過，陳金萍提出，觀察8月單月預售屋交易表現，單月成交件數約8,597件，較7月衰退32.6%，單月成交金額為1,503.5億元、月減33.7%，顯示出預售市況開始明顯降溫。

陳金萍分析，央行8月祭「不動產減降令」，銀行緊縮房貸，貸款成數保守，利率攀升，讓新屋買氣降溫。

　　近期成屋市場因房貸緊縮及中央銀行信用管制政策明顯萎縮，六都 10月買賣移轉棟數合計1.96萬棟，月減13.9％、年減6.6％，整體市 場交易動能連續第三個月下滑，與去年7月新青安上路以來（除今年 2月外）相比首見負成長，房市提早進入寒冬。

　　今年全台買賣移轉棟數前九月為27.1萬棟，年增23.9％，不過受到 房貸緊縮的影響，第三季起出現年增幅收歛的情形，相較去年下半年 整體年增14％、今年前二季年增率均逾26％，第三季收歛至18％，且 7～9月年增率分別為32％、17％、7％，10月六都買賣移轉則是出現 6.6％的衰退。

　　六都地政局10月買賣移轉資料顯示，與9月相較，除了台南有3.9％ 微幅成長，其餘五都均衰退；與去年同期相較，只有高雄、桃園、台 中成長。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年7月之後買賣移轉棟數 有14個月年增率都是正成長，其中11個月超過10％，今年8、9月房貸 排隊等候時間拉長，過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，買賣移 轉棟數衰退幅度不大，但實務上受到房貸政策衝擊、市場買氣轉淡， 連續性年增趨勢已見頂反轉，且去年下半年基期高，未來可能會開始 出現連續單月移轉棟數負成長。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，民眾即使有購屋需求，但申貸 不易、買房能力受挫，衝擊購屋信心，銀行房貸排隊狀況需等數月消 化，房貸緊縮狀況恐持續至明年上半年，直接衝擊市場交易量。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行收緊房貸撥款額度等於直接 掐斷民眾資金來源，信用管制進一步加劇本就在降溫的市況，短期來 看房價仍具支撐力，大幅下跌可能性不高，目前買方出價大多回歸實 價登錄行情，議價空間有所擴大。

央行信用管制發威，房仲業交易量大減。四大房仲業者昨（31）日發布10月旗下門市交易量，全面年月雙減，其中，年減幅都呈現兩位數下滑，永慶、中信、住商、台灣房屋四大業者10月交易量較去年同期均減少兩到三成。

永慶房產集團全台交易量月減7%、年減32%；住商機構全台月減6.1%、年減31.2%；中信房屋全台月減17.8%、年減21.1%；台灣房屋本次僅統計七都交易量，也同樣月減12.8%，年減22.6%。

若以永慶房產集團10月全台門市交易量來看，與6月高點相比已腰斬。在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響下，房市買氣連四降。七都中，台北月減13%、年減38%；新北月減2%、年減37%；桃園月減11%、年減33%；新竹縣市月減4%、年減35%；台中月減3%、年減36%；台南月減5%、年減11%；高雄月減13%，年減33%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市買氣瞬間凍結，較7月大減逾二成，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購，房市交易持續降溫。

央行為避免錯殺無辜，於10月9日補充協處措施，將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍，此外，若是已簽購屋合約、即將申貸，符合繼承、換屋條件的也不受限制。

不過，整體而言，銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。同時，也改變民眾對於房市後市的預期，目前市場仍瀰漫觀望氣氛，成交難度增，10月房市交易已出現連續第三個月呈現年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

中信房屋總經理張世宗指出， 第七波選擇性信用管制持續發酵，銀行房貸水位依然緊繃，再加上10月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋計劃，種種因素導致10月的成交量出現顯著下滑。

目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量有所減少，但出門看屋的民眾多為自住需求者，且具備一定的資金實力。惟受到大環境影響，現階段買方變得更加謹慎，決策速度明顯放緩，追價意願降低，交易周期也因此拉長，交易量自然隨之下滑。

銀行房貸庫存滿水位，各地災情頻傳。房仲業者認為，房市進入貸款難、成交難的市況，今年第4季的房市將呈現「旺季不旺」，預期也會導致今年房市虎頭蛇尾。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，銀行鬧錢荒短時間難解決，加以過去幾年預售屋交易熱絡，將於今年開始陸續交屋，大量申貸需求考驗銀行的放貸額度，有限的信用資源也將壓縮房市交易量能，將持續衝擊房市表現，預估第4季將呈現旺季不旺格局。

展望後市，中信房屋總經理張世宗指出，在房貸排隊潮尚未緩解的前提下，房市的交易量恐將繼續走低，特別是一些新案供給量較大、投資氛圍較重的新興重劃區，更將首當其衝，而且若此趨勢持續，房價不排除出現下跌的可能性，預計最快要等到明年房貸塞車問題有所改善後，房市才有望回溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，各銀行第4季貸款作業，受限貸令所致，審核嚴格放款緩慢，行政作業成本增加，因此銀行放貸挑優質好客戶，瞄準的對象包括科技業員工或身分單純的軍公教首購族等。

目前市場對於低總價物件的承受力高，尤其若有即將交屋貸款壓力的物件，能以甜甜價平轉，仍是搶手物件；至於賣方，也更看重買家背景和財務狀況，若具備優質貸款身分，甚至能以現金加速成交，都會是優質買方，第4季將形成「銀行挑好客、買方挑好價、賣方挑好咖」的狀況。

房貸緊縮加上信用管制衝擊，房市吹寒風，各大房仲品牌自結10月 門市交易普遍月減1成、年減2至3成，連續第三個月出現「年月雙降 」的低迷，較今年6月房市景氣最高峰時腰斬。房仲業者認為，銀行 鬧錢荒短期難解，第四季恐呈旺季不旺格局。

　　各大型房仲品牌統計10月交易量顯示，永慶房產集團月減7％、年 減32％；住商機構月減6.1％、年減31.2％；台灣房屋月減12.8％、 年減22.6％；中信房屋月減17.8％、年減21.1％。各大業者10月都呈 年月雙減，反映自7月起房貸核撥趨緊縮、9月央行加碼信用管制措施 ，房仲業交易量明顯受衝擊。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍陳金萍說，銀行房貸滿水位狀況未解 ，民眾面臨貸款利率拉高、成數降低，須額外籌措資金補足頭期款缺 口，過去幾年預售屋交易熱絡，後續交屋量體大，大量申貸需求考驗 銀行的放貸額度，有限的信用資源也將壓縮房市交易量能，預估第四 季旺季不旺。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨說，919央行第七波信用管制後 ，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制 ，及期待賣方價格修正心態，即使央行宣布放寬排除寬繼承與換屋族 ，但許多銀行房貸庫存已滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表 現。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市場資金逐漸轉向商用 不動產，中低總價店面、商辦和土地成交浮現。

挾帶「人機合體」的科技優勢，永義房屋成立三年多來，累積成交件數已逾1.2萬件。

永慶加盟總部不斷強化科技工具，打造出結合個人績效管理、開發銷售、商耕、教育訓練以及店務管理等多項功能的《i智慧Pro》系統，有助加盟店東與人員提高工作效率，並且衝高業績。

永義房屋表示，去年獲得兩項國際科技創新獎項肯定的「聯賣平台」，則讓經紀人服務範圍延伸到全台，不論是幫屋主售屋或替買方找房子，都能有全台上千家加盟友店的支援，讓消費者有更多選擇，大幅提升交易效率，創造多贏局面。

近一年來永義房屋的業績持續攀升，不但總銷金額達到逾1,340億元，大幅成長超過270%，總業績也寫下新高、直逼43億元，年增130%，其中19億元來自聯賣貢獻，聯賣率高達44%，進而帶動單店平均業績提高到將近2,700萬元，成長超過四成，數據是對永慶房產集團「最強創業平台」的實力證明。

值得一提的是，今年前十月，永義房屋已經有四間加盟店業績突破1億元，並誕生27位千萬業績經紀人，還有三位經紀人業績突破2,000萬元，充分展現永義房屋的強大競爭力，能夠迅速崛起絕非偶然。

承襲永慶房產集團誠實服務理念，永義房屋將持續提供消費者專業、安全的不動產交易服務，促進產業向上提升，並積極參與公益活動、以己之力回饋社會，為社會帶來正向能量。

永慶房產集團旗下加盟品牌「永義房屋」，2021年7月開放加盟至今屆滿三周年，成功通過新冠疫情、國內外經濟景氣考驗，全台加盟店數突破250間店。本月25日永義房屋中區經管會舉辦第3季榮團會，除了表揚傑出的加盟店和經紀人，也共同慶祝永義房屋突破250店里程碑。

永義房屋承襲「誠實房仲」的優良形象，並與永慶不動產、有巢氏房屋及台慶不動產共享十多萬筆物件案源，在市場上極具競爭優勢，今年持續擴大版圖、不斷繳出亮眼成績。

永慶房產集團加盟事業處劉炳耀董事長表示，永義房屋在疫情中推出，歷經平均地權條例、央行升息、選擇性信用管制等多重政策壓力，仍能保持穩健的成長速度擴張，關鍵在於永慶房產集團30多年來的品牌基礎，堅持「先誠實再成交」的專業服務，贏得廣大消費者的信賴與指名。

目前永義房屋加盟店以中台灣，包括台中、彰化、南投、雲林為展店最快速的地區，已有超過60間永義房屋加盟店，其中永義房屋中區經管會於2023年成立，扮演了相當重要的角色。

永義房屋中區經管會創會會長王薏勝於慶祝會致詞時表示，當時為了讓多人認識永義房屋，透過不同的行銷方式、投入公益活動，提高永義房屋的能見度。

王薏勝表示，中區的永義夥伴們也為消費者提供優質的購售屋服務，逐步建立出好口碑，在競爭激烈的市場上占有一席之地，也因此，永義房屋能在三年內快速擴張，就是有所有夥伴的努力，才有今天的成就，這份榮耀是屬於大家的。

永義房屋不僅展店速度飛快，績效表現也十分亮眼，以台中永義房屋單元12萌未來加盟店來說，成立兩年已累積創造9,000萬元業績。28歲就創業的黃宥宏店東認為，永義房屋年輕、有活力的品牌形象，讓人耳目一新。

同樣是未滿30歲就創業的永義房屋竹北文興自強加盟店東許家原表示，當時房仲資歷才一年多，藉永慶房產集團多年的成功經驗、深厚的品牌力，加上永慶加盟總部完善的資源和制度，讓許家原不到三年就開出兩間永義房屋，業績已突破1.6億元。

永慶房產集團的科技實力有目共睹，歷年來獲得的科技創新獎項不勝枚舉，其中永義房屋中正藝文喆禮加盟店東趙儀君便是看上集團的數位研發能力而自21世紀不動產轉招。

趙儀君表示，除了科技系統帶來的效率，能夠更明顯感受到消費者對於永慶的知名度與好感度，比起前東家高出許多，能更快速贏得客戶信賴、進而委託，自己旗下二間永義房屋今年已創造1.8億元業績，其中聯賣業績就佔了1億元。

從住商不動產創業成立永義房屋高雄巨蛋文信加盟店的店東傅美棋表示，自己也是看中永慶加盟四品牌順暢又有效率的聯賣制度，加入之後發現，在前東家至少要一個月才能賣掉的案子，和永慶體系的加盟店合作聯賣，現在只要一週就能成交；一起從住商過來的夥伴們，業績與收入也比過去提升了二倍多，帶動近一年來店業績直逼4,000萬元。

在永義房屋的店東之中，有多位是已經加盟永慶體系創業多年的老店東，包括加入超過15年、旗下有六家永義房屋加盟店的周文惠說，在永慶加盟體系，有多元的行銷工具、科技系統和數位工具，都很貼近第一線需求，為加盟店提供源源不斷的支持。

另外，永義房屋新竹關埔成幸加盟店東余柏霖也提到，像是店東大會、房仲經營管理師課程等，協助加盟店掌握市場的動態、提前布局，隨時準備好迎接挑戰。

　　永慶房產集團旗下加盟品牌永義房屋，2021年開放加盟以來至今屆 滿三年，全台店數突破250店，以平均4.3天就開出一店的速度，迅速 攻占全台，在集團聯賣效益推升下，近一年來以44％的聯賣率，銷售 總銷金額達1,340億元，成長逾270％。

　　永義房屋成立三年多來，累積成交件數逾1.2萬件，永慶房產集團 加盟事業處董事長劉炳耀表示，永義房屋在疫情中推出，歷經平均地 權條例、中央銀行升息、選擇性信用管制等多重政策壓力，仍能保持 穩健的成長速度擴張，除永慶集團30多年來深厚的品牌基礎，堅持「 先誠實再成交」的專業服務，並與永慶不動產、有巢氏房屋及台慶不 動產等集團四個加盟品牌共享逾15萬筆物件案源，進而能持續擴大版 圖。

　　劉炳耀表示，永慶加盟總部不斷優化科技工具，打造出結合個人績 效管理、開發銷售、商耕、教育訓練、店務管理等多項功能的系統。 「聯賣平台」則讓經紀人服務範圍延伸到全台，不論是幫屋主售屋或 替買方找房子，都能有全台上千家加盟友店的支援，大幅提升交易效 率。

　　永義房屋近一年來業績持續攀升，不但總銷金額寫下新高，總業績 也直逼43億元、年增137％，聯賣業績亦高達19億元、年增近160％。

　　竹東二重生活圈受惠於政府推動桃竹苗大矽谷計劃園區三期，加上 地理位置位處新竹市關埔和竹東鎮之間、鄰近工研院，昌益超過4,0 00戶的大型造鎮形成自成一格的新興商圈，而房價水準約僅關埔的6 成左右，吸引不少竹科首購客進駐。

　　永慶不動產新竹科園加盟店、新竹星都滙加盟店協理陳 紹慶表示，關埔和竹北高鐵都是大新竹地區房價最高的區域，關埔目 前屋齡較新的大樓行情普遍來到7、8字頭，新案開價9字頭，二年前 在關埔買「二房2,000萬元、三房3,000萬元、四房4,000萬元」成為 最基本門檻。

　　相較下竹東二重生活圈距竹科園區約7公里，平時以中興路、去年 通車的東科路，進入園區車程約15分鐘，而近十年來昌益機構在二重 的系列造鎮，陸續興建超過4,000戶的社區，包括「環球市」、「環 宇市」、「星都心」、「星都滙」等社區，屋齡較新的「 星都滙」行情約5字頭，較舊大樓則約4字頭。

　　由於房價與關埔有不小落差，該造鎮使用分區雖為科技商務服務專 用區、登記為辦公室，不過只要有設籍及居住事實，在稅費與貸款與 一般住宅無異，因此吸引不少預算有限的首購族。

　　陳紹慶表示，竹科客購屋通常以關埔為首選，其次則會選擇房價較 低的二重，及頭份、竹南。二重生活圈的發展有點類似早期的關埔， 現階段生活機能除了藉助東西兩側的竹東市區及新竹市關埔之外，由 於近年來入住人口增加，各類商家陸續進駐，也帶動生活機能成熟。

　　建商造鎮也同時規劃公園、停車場等，加上入住居民多為30多歲年 輕族群，學區二重國小今年也成為額滿學校，二重生活圈經過近年發 展，加上年輕、均質的人口結構，成為了年輕、有活力的新商圈。

　　陳紹慶表示，近期因為房貸緊縮，加上央行信用管制，看屋量、交 易量有明顯的下滑，多數買方都會遇到申貸、審核要排隊的情形，交 屋時程也往後延，銀行貸款只剩首購族較寬鬆，申貸較沒問題，目前 部分賣方也願意微幅降價求售，過去普遍期望在實價行情以上，目前 也願意接受在實價左右就願意出售。

　　房貸緊縮加上信用管制，桃園重劃區衝擊大。根據永慶房產集團推 估，桃園八大重劃區中，過去幾年推案量最大的青埔及龜山A7重劃區 ，明年將各有超過3,000戶以上的大量交易潮，成為受到政策影響最 大的二個區域，銀行放貸保守，若預售買方無法快速籌措資金，將面 臨交屋違約風險。

　　永慶房產集團以2021年下半年至2022年上半年預售屋交易件數推估 ，桃園八大重劃區合計就有超過1萬戶預售屋交屋，其中，龜山A7、 青埔特區二大重劃區合計即占近7成，此外，中路及小檜溪則各有千 餘戶房屋交屋，觀音草漯與八德擴大重劃區則各約在300餘戶。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園市因腹地廣大、產業發展 、房價基期低等因素，帶動過去幾年預售屋房市交易熱絡，其中A7重 劃區和青埔高鐵重劃區因腹地大、高鐵、機捷等公共運輸齊備，加上 房價相比雙北地區來得親民，吸引大量首購族、雙北通勤族進場置產 ，這二個重劃區預售市場在二～四年前交易熱絡。

　　隨近期銀行房貸逼近滿水位，銀行緊縮房貸下，將衝擊即將交屋的 預售屋購屋族，如果明年銀行房貸緊縮現象持續，A7和青埔兩地房市 有可能受到明顯衝擊。

　　即使中央銀行在信用管制放寬，排除繼承取得或簽訂一年內換屋切 結書者，不過銀行對房屋鑑價保守，實際貸款成數難以達到成交價格 8成，直接衝擊預售屋交屋所需備足資金，購屋者恐面臨無法快速籌 措資金而面臨的交屋違約風險。

　　陳金萍表示，銀行緊縮房貸導致申貸成數通常會減少1～2成，若以 八大重劃區預售屋總價觀察，經國重劃區平均總價較高，銀行貸款緊 縮對於該區房市買方衝擊也會相對大。

永慶房產集團據實價登錄交易資料，推估2025年全台交屋量約10萬件左右，其中預售屋兩大交屋量行政區為台中市北屯區、桃園市中壢區，兩區預計明年各有逾4,000戶交屋，將是央行打炒房新制下，衝擊最大的兩大行政區。

調查顯示，2025年前十大預售屋交屋量行政區中，台中西屯區先前可能成交總價約2,603萬元，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，目前銀行鑑價保守，若貸款成數少一成，西屯區預售屋申請房貸的買方初估須自籌約260.3萬元的資金缺口，在交屋量前十大行政區中壓力最大。

銀行房貸緊縮衝擊，永慶房產集團據2021年下半年至2022年上半年之實價登錄預售屋交易資料估計，2025年十大預售屋交屋風險區中，台中市北屯區、桃園市中壢區推估分別有4,573件、4,388件交屋量，是衝擊最大的兩大行政區；若銀行放貸金額少一成，以兩區內可能交屋之總價各約1,781萬元、1,392萬元估計，將各產生178.1萬、139.2萬元資金缺口。

陳金萍表示，台中北屯區和桃園中壢區域內擁有許多大型重劃區，近年隨著國內經濟穩健成長、區域建設利多加持，區內預售屋交易熱絡。

在8月央行緊縮不動產放款、9月第七波信用管制措施上路後，近期兩大行政區即將邁入交屋階段，區內需要申請房貸的購屋族，恐將因銀行鑑價保守、房貸申請趨嚴，恐出現資金缺口情況。

龜山、桃園、梧棲三區明年初估可能交易量分別有3,903件、3,682件、3,508件，同樣位列預售屋交屋高風險前五名地區。

至於新北市板橋、淡水、三重等三行政區，明年也是預售屋交屋高風險區，其中板橋可能交屋總價平均約2,076萬元，若銀行放貸成數減少一成，買方就需自籌約207.6萬元款項。

陳金萍指出，隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續發酵，潛在交屋者需提前審視自身信用條件、家庭財務規劃，最好準備充足資金，並詢問多家銀行房貸業務，才能避免資金不足帶來的交屋違約風險。

　房貸緊縮、信用管制全面影響預售屋交屋，永慶房產集團推估，明 年全台預售屋交屋量約10萬戶，其中台中北屯區和桃園中壢區均超過 4,000戶交屋，衝擊將最大；以全台預售屋平均總價1,399萬元推估， 若房貸短少1成，明年購屋者自籌資金要多140萬元。

　　此外，房貸緊縮對景氣敏感的預售市場即使未受政策立即衝擊，但 買氣明顯降溫，實價登錄統計顯示，8月全台預售屋交易量僅8,720件 、月減34％，更較6月景氣高峰時的1.6萬件腰斬，同時也是過去11個 月中除2月外，首度跌破1萬件大關。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，即使中央銀行日前推出管制協 處措施，排除繼承取得房屋或簽訂一年內換屋切結書者，不過銀行對 於房屋鑑估值仍持保守態度，貸款成數難以達到實際交易價格的8成 ，需要申請房貸的預售屋購屋族，若無法在短時間內籌措到額外的資 金，可能會面臨交屋的違約風險。

　　由於貸款成數降低，若以購屋族需額外自籌1成的購屋款推算，一 些預售屋交屋熱區，如新北板橋、台中西屯，都需自籌200萬元以上 ，交屋量體最大的北屯、中壢，也分別需自籌178萬、139萬元。

　　此外，這波預售市場買氣低點在去年7月平均地權條例上路時，當 月預售屋交易量僅不到7,000件，隨即買氣逐月升溫，10月起突破1萬 件，今年3月達1.3萬件，5、6月更逾1.6萬件，不過隨著當時銀行放 款接近滿水位、對放貸態度已趨緊縮消息傳出，7月降至1.3萬件，8 月更跌至不到9,000件，交易量比起6月高點大減47％。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售市場榮枯直接反應市場 信心，以過去經驗來說，房市景氣佳時全台預售屋單月交易量約1萬 件，交易熱絡暢旺時可達1.2萬件以上，景氣低迷單月則剩下約6,00 0件，上半年買氣旺，不時傳出排隊買屋、個案短期間內熱銷消息， 不過目前則是個案能有順銷表現就算不錯，隨著過去大量推案及龐大 的興建量體陸續完工，交屋是否順暢，亦值得觀察。

　　以主要都會區8月交易量與6月高峰相較，包括台北市、新竹縣市、 台中、高雄等地衰幅逾度均超過5成，影響較小的則為桃園及台南， 衰退幅度均在4成以下。

央行重拳打炒房，新屋買氣進入冷靜期；據預售屋實價登錄網最新資料，8月全國預售屋交易量達5,744件，較7月約1.27萬件腰斬，寫下今年單月預售屋交易最低量，今年以來每月破萬、買氣噴發的好日子確定結束。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，雖然8月全國預售揭露量尚未完整，不過從交易量表現來看，8月成交量較7月出現斷崖式的腰斬情況，認為可能有以下原因，首先最關鍵的就是7月下旬「房貸之亂」就開始發酵，8月預售交易量明顯受到重擊。

再者，曾敬德分析，除了「房貸荒」衝擊外，8月台股同步陷入股災的殺盤危機，形成股市、房市同步籠罩在低氣壓下；永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，7、8月是建商推案節奏轉換期，不少預售新案上半年已完銷，又遇籌備中的建案尚未登場，以致量能萎縮。

據預售實價登錄網揭露，在5、6月全國預售交易量連兩月出現近1.6萬件大量後，7月起「房貸之亂」影響擴散、市場量能開始萎縮，8月在央行持續與銀行喝咖啡下，銀行端不動產放款緊縮全面啟動，單月全國預售屋交易量崩跌至5,744件，較7月驟降約54.9%，寫下今年單月預售屋交易最低量，比2月農曆春節買氣還低。

陳金萍指出，今年前七月預售房市，在台灣經濟穩健成長的背景下，民眾購屋信心高漲；再加上台股表現亮眼，財富效應帶動預售屋交易暢旺，光是5、6兩個月，合計六都、新竹縣市成交量均超過1.3萬件，又以台中市買氣最狂，5、6月都有逾3,000件交易。

不過，在7月起「房貸之亂」影響擴大後，加上央行與銀行端喝咖啡後，對投資、投機客的不動產放款水龍頭關緊，8月全國預售買氣跳水，今年以來一手市場每月破萬、買氣噴發的好日子正式結束。

以區域來看，8月六都、新竹縣市預售交易量全數較7月暴跌，跌幅最少的台南市月減45.2%，新北市、桃園市、高雄市三都較上月腰斬，台北市、台中市更出現逾六成急縮量，又以北市月減幅達64.5%最高，單月成交量僅剩169件成為六都最慘。

　　某位屋主委託公司出售其老舊車庫別墅，一組三代同堂的買方，前 往現場看屋時，承辦人員誠實告知買方該物件的缺陷，包括老化的電 線需要更換、浴室牆壁有壁癌等問題。

　　儘管這些問題，可能讓買方卻步，但在承辦人員提供修繕建議後， 雙方對於承辦人員的誠實，感到放心，最終決定以合理的價格成交。

　　台南東區向來是府城的房市重鎮，區內除了捷運、轉運中心等公共 建設，AMD研發中心落腳台南高鐵特區，將有助東區房市買氣，雖然 面對「限貸令」和央行打房的「金龍海嘯」，成交量明顯萎縮，價格 仍未鬆動，總價介於1,200萬到1,600萬元的二房和三房含車位產品， 仍是受歡迎的物件。

　　永慶不動產台南裕農加盟店店東林鈺程表示，台南東區即將啟動的 重大公共建設，以平實營區的客運轉運站、以及捷運藍線和綠線為主 ，其中，捷運藍線在東區共有平實、國賓影城、南紡購物中心、關帝 廟、東門路、崇德路、以及巴克禮公園等8個捷運站，並在平實捷運 站與捷運綠線共構。

　　此外，AMD研發中心已由台南市政府宣布將落腳台南高鐵特定區， 他說，AI產業聚落，加上政府公共建設的推進，對於助攻東區房市買 氣，有一定的功效。

　　林鈺程指出，央行雖然在2023年6月祭出第六波打房、第二戶貸款 只能6成，但政府隨後在同年8月推出新青安政策，台南市房市買氣升 溫，從2023年第四季到2024年8月，台南市買賣移轉棟數逐月增加， 光是今年前八月移轉棟數就增加了32％。

　　不過，在8月底傳出的銀行「限貸令」，及央行9月初祭出第七波不 動產貸款管制措施之後，首當其衝的是台南超過4,000萬元的房子， 貸款成數最多只有3成，買房門檻提高，成交量勢必縮減，至於一般 首購或換屋，同樣受到影響，已有明顯萎縮的現象。

　　林鈺程表示，台南東區現有南紡購物中心，外可連結永康大灣交流 道及仁德交流道，生活機能、往來南北的交通，都相當便利，也因此 吸引大型建商在平實重劃區等區域推案，大樓建案甚至上看5字頭。

　　至於發展較為成熟的的路段，也有豪宅建案，吸引高資產族購屋， 東門路二段銜接林森路的台南知名豪宅耘非凡，最具代表性，每坪單 價在30萬到50萬元，總價介於4,000萬到9,000萬元間。

　　一般首購或換屋的標的，則以總價介於1,200萬到1,600萬元間的二 房、三房含平車產品較受歡迎，林鈺程說：「最快大約1個月就可成 交」，最具代表性的是與耘非凡相鄰的世界帝標等20年內的中古屋。

房產專家表示，2021年下半年至今年8月預售屋實價交易量逾30萬戶，並將在未來二到三年陸續進行交屋。

大量貸款需求釋出，若期間銀行不動產放款水位仍處於高點，雖然央行有豁免配套，但房貸荒恐持續至2027年。

中央銀行9月中下旬祭出第七波選擇性信用管制，本（10）月9日釋出豁免條款，包括繼承取得房屋、換屋簽切結於一年內出售原有房產、購置成屋與預售屋已簽訂合約者都排除在管制行列外。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，此舉顯示出央行保障了繼承族群正常換屋，且對於新制上路前已購屋簽約的案件採取「不溯及既往」，避免買賣糾紛產生。亦即今年9月19日前已簽約預售屋、成屋之交易案都能順利交屋。

陳金萍指出，本次措施針對9月19日前預售屋已交易簽約的案件排除在管制行列外，顯示這些已簽約的案件將能夠順利交屋。

不過，以2021年下半年至今年8月預售屋交易量估逾30萬戶來看，這些預售屋將在未來二到三年陸續交屋，龐大的貸款需求釋出，若屆時銀行不動產放款依舊位於高水位，將挑戰銀行房貸額度。

陳金萍表示，銀行房貸緊縮的狀況恐怕不是短時間內可解決，加上若銀行不動產放款水位未能下降，「房貸荒」狀況恐持續至2025年至2027年。

　　大台中地區分為山、海、屯區，其中「山城一哥」豐原區，隨著台 中縣市合併升格直轄市後，成為台中市三大副都心之一，近幾年受惠 重大投資與交通建設，以及鄰近中科后里園區等利多加持，吸引富宇 、櫻花建、國聚、久樘、亞昕、大華、勝美等開發商搶進豐原購地推 案，近年來房價漲幅超過3至4成，而買盤大都來自在地客與科技人的 剛需市場。

　　永慶不動產台中豐原向陽加盟店長朱彥鴻表示，「豐富計畫」是豐 原區近年來的重大建設，亞洲大學預計砸下75億元規劃興建「亞洲大 學豐富健康產業園區」，未來將可為豐原與周邊區域提供完整的醫療 資源；而「豐富計畫」一心段商業區土地，由北部上市建商大華建設 去年10月以每坪101萬元高價搶標，也是豐原首見衝破百萬單價的地 王，被稱為是「豐原101」。

　　在交通建設方面，台74號線銜接國道1號大雅系統交流道，自今年 5月正式通車以來，大幅疏通大雅、潭子、豐原等周邊地區，讓豐原 區的能見度變更高，不僅吸引大華建設高價搶地，就連北部上櫃建商 亞昕集團旗下的子公司，今年7月中也砸下近17億元、購入豐圳段約 5,484坪工業地，這也是亞昕首度插旗豐原。

　　朱彥鴻表示，豐原不僅土地交易熱絡，包括葫蘆墩公園周邊、向陽 商圈，以及豐原火車站前商圈，都是豐原近年來的推案熱區，開發商 瞄準上述商圈店家林立、周邊生活機能完善，預售大樓案或10年內的 中古屋，大都集中在上述三大區域。

　　以葫蘆墩公園周邊為例，以品牌建商國聚建設規畫分三期推出的造 鎮案最為熱門。第一期「國聚之境」預售時期釋出不少換約案，尤其 受到台灣美光科技人的青睞。朱彥鴻說，台灣美光位於中科后里園區 ，距離豐原的車程僅約15分鐘，加上豐原的生活機能完善，因此吸引 了從外地來到台中工作的美光及友達等大廠的科技人購屋；除了「國 聚之境」外，二期的「國聚之善」社區，指名度也很高。

　　豐原區近年來房價漲幅很有感！朱彥鴻舉例，屋齡2年的「富宇敦 南」，預售時期3房+1車總價不用千萬，今年6月最新成交總價逾1,7 00萬元，每坪成交單價站上4字頭。朱彥鴻說，豐原預售大樓成交單 價最高站上5字頭，如位於向陽商圈的「富宇大宅豐鼎」、「慶山明 仁」就是代表案例，3房+1車總價已破2,000萬元。

　房市買氣迅速降溫，也導致房價上漲動力不足，根據第三季「政大 永慶即時房價指數」顯示，全台和七都房價指數仍較第二季上漲3.1 ％，不過季漲幅已較上季的4.7％收歛，台北、台南季增率在2％以下 ，新北、台中則季增2～3％，僅桃園、新竹縣市與高雄季增幅仍逾4 ％。

　　該房價指數顯示，相較於第二季七都房價季漲幅在3.2～6.8％，第 三季七都房價季漲幅在1.7～4.4％之間，除了台中房價季漲幅些微加 大外，其餘六都房價季漲幅都有收歛的趨勢。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，今年上半年，受惠於台灣景 氣復甦、台股持續上漲產生財富效果以及新青安政策加速自住族群進 場，購屋需求強勁，帶動房市交易量，房價推升力道猛烈。8月初因 部分銀行房貸將達滿水位，使房貸資金開始緊縮，導致成屋交易時間 拉長，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，買氣 迅速降溫，也導致房價上漲動力不足。

　　其中，台北、台南第三季季漲幅已收斂至2％以內，是七大都會區 中漲幅最小的兩個縣市。郭翰表示，台北的房價位處高基期，部分購 屋族群已無法負荷；台南也因近年漲勢凌厲，被拉抬至歷史新高，加 上受到銀行房貸緊縮和中央銀行第七波選擇性信用管制，使消費者難 以追價，房價出現漲幅明顯縮小。

　　郭翰表示，8月銀行房貸緊縮、9月央行祭出的第七波信用管制衝擊 ，第三季交易量已出現大幅下滑，預估第四季買氣急凍，在縮銀根、 去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，房價恐進入 盤整期，是否會帶動房價下修，值得持續觀

今年第3季「政大永慶即時房價指數」昨（4）日出爐，最新數據顯示，全國和六都、新竹縣市房價指數仍是季增現象，惟季增情況已見收斂，其中又以這波飆漲最多的台南市、收斂達4.2個百分點最多。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，今年上半年受惠於台灣景氣復甦、台股持續上漲產生財富效果，以及新青安優惠房貸政策等，加速自住族群進場，購屋需求強勁，帶動房市交易量，房價推升力道猛烈；惟8月起，因部分銀行房貸將達滿水位，銀行緊縮不動產資金放款，導致成屋交易時間拉長。

郭翰表示，在銀行開始緊縮房貸之下，買方同步擔心申貸不易，購屋態度轉趨保守觀望，買氣迅速降溫，也導致房價上漲動力不足，也讓第3季房價漲勢季增幅收斂。

根據最新第3季「政大永慶即時房價指數」數據，全國房價季增幅從前季4.7%收斂至3.1%，顯示政府緊縮銀行放款資金下，市場買氣開始沉澱，房價漲勢隨之下滑。

以區域來看，六都、新竹縣市中，除了台中市房價持續上漲、季增幅仍放大至3.7%外，其餘漲幅均較上季減少，又以台南市、新北市季漲幅收斂最多，各達4.2個百分點、4個百分點；整體而言，台北市、台南市第3季房價季增率降至2%內，新北市、台中市季成長率在2%~3%，而桃園市、新竹縣市與高雄季漲幅逾4%。

不過，針對台中市，最新公布實價登錄資料顯示，台中預售屋在政府出重手打房下，從6月份買氣高峰時的每坪成交均價52.8萬元，到8月20日止一口氣降至48.5萬元，短短二個月就少了4.3萬元，降幅約8.1%。

郭翰分析，台南市近年來房價指數漲勢凌厲，當地房價因基期較低，因此房價一上漲，相對漲幅力道就很大。