北市新屋單價百萬新時代來臨。據實價登錄資料，台北市今年前十月預售新屋每坪成交均價達122.3萬元、年漲幅達17.1%；個別來看，12行政區中，只有文山區還在百萬元以下，每坪成交均價97.4萬元，但也僅有一步之遙，其餘11個行政區平均單價則全數突破百萬元大關。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年來受到工料雙漲、通膨、資金潮等影響，加上台北市土地供給稀少，讓區域內預售新建案價格急速上升，新屋房價續創新高，尤其是立地條件佳、產品規劃好、指標建商推出的新建案，若又是區域供給量，更具有高創價能力，推升整體區域房價站穩每坪百萬元大關。

據實價登錄網最新揭露的10月數據，今年前十月台北市新屋每坪成交均價達122.3萬元、年增17.1%，正式突破百萬元；12大行政區中，以萬華漲幅最高、達47.5%，區域新屋每坪單價首度站上百萬元，每坪成交均價約達104.3萬元；其次為文山區的34.9%、漲幅居第二位，區域每坪成交均價97.4萬元、是僅台北市唯一每坪百萬以下的區域。至於信義、南港兩區漲勢各有29.1%、23.3%。

賴志昶指出，萬華區過去為北市的房價地板區，因區域發展較早、市容較老舊，不過近年來受惠「西區門戶計畫」、捷運萬大線等議題帶動，加上西門町商圈周邊蛋黃都更大案逐漸啟動，新案疊高區域價位，以致今年以來漲幅高達47.5%、居北市之冠，區內每坪成交均價正式突破百萬元關卡。

據實價揭露，皇翔建設在北市萬華區中華路一段所推出的「ASTER ONE」，7、8樓中樓層戶總坪數約25.1坪，在8、9月分別以總價2,597萬、2,604萬元成交，換算每坪成交單價約達128.7萬元、129.3萬元，刷新區域新高價。

另外賴志昶分析，文山區因屬北市蛋白區，過去房價基期較低，區域內交通與商業機能未如市中心成熟，且近年也較少區域房市議題，但今年以來區域內新案每坪單價漲勢達三成以上，主因區內房價相對市區親民，吸引預算相對有限自住客進駐，惟當前每坪成交價已達97.4萬元、距「百萬元大關」僅一步之遙，接下來區域房價是否向上突破，需視後續新建案房價表現。

據實價揭露，台北市文山區預售案「元利四季莊園」，8、9月最新兩筆交易中，34樓頂樓戶以總價4,327萬元成交，該戶總坪數約40.6坪，換算每坪成交單價高達121.4萬元。

住商不動產文山興隆加盟店店東劉書豪分析，該案價格創區域新高，主因建商本身為品牌建商，加上該案為區域罕見基地廣闊之新案，在品牌知名度加持、建案規畫完整和立地條件優之下，才讓該案有創新高高價表現；目前文山區新案每坪開價已站上百萬元。

央行信用管制發威，房仲業交易量大減。四大房仲業者昨（31）日發布10月旗下門市交易量，全面年月雙減，其中，年減幅都呈現兩位數下滑，永慶、中信、住商、台灣房屋四大業者10月交易量較去年同期均減少兩到三成。

永慶房產集團全台交易量月減7%、年減32%；住商機構全台月減6.1%、年減31.2%；中信房屋全台月減17.8%、年減21.1%；台灣房屋本次僅統計七都交易量，也同樣月減12.8%，年減22.6%。

若以永慶房產集團10月全台門市交易量來看，與6月高點相比已腰斬。在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響下，房市買氣連四降。七都中，台北月減13%、年減38%；新北月減2%、年減37%；桃園月減11%、年減33%；新竹縣市月減4%、年減35%；台中月減3%、年減36%；台南月減5%、年減11%；高雄月減13%，年減33%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市買氣瞬間凍結，較7月大減逾二成，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購，房市交易持續降溫。

央行為避免錯殺無辜，於10月9日補充協處措施，將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍，此外，若是已簽購屋合約、即將申貸，符合繼承、換屋條件的也不受限制。

不過，整體而言，銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。同時，也改變民眾對於房市後市的預期，目前市場仍瀰漫觀望氣氛，成交難度增，10月房市交易已出現連續第三個月呈現年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

中信房屋總經理張世宗指出， 第七波選擇性信用管制持續發酵，銀行房貸水位依然緊繃，再加上10月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋計劃，種種因素導致10月的成交量出現顯著下滑。

目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量有所減少，但出門看屋的民眾多為自住需求者，且具備一定的資金實力。惟受到大環境影響，現階段買方變得更加謹慎，決策速度明顯放緩，追價意願降低，交易周期也因此拉長，交易量自然隨之下滑。

房貸緊縮加上信用管制衝擊，房市吹寒風，各大房仲品牌自結10月 門市交易普遍月減1成、年減2至3成，連續第三個月出現「年月雙降 」的低迷，較今年6月房市景氣最高峰時腰斬。房仲業者認為，銀行 鬧錢荒短期難解，第四季恐呈旺季不旺格局。

　　各大型房仲品牌統計10月交易量顯示，永慶房產集團月減7％、年 減32％；住商機構月減6.1％、年減31.2％；台灣房屋月減12.8％、 年減22.6％；中信房屋月減17.8％、年減21.1％。各大業者10月都呈 年月雙減，反映自7月起房貸核撥趨緊縮、9月央行加碼信用管制措施 ，房仲業交易量明顯受衝擊。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍陳金萍說，銀行房貸滿水位狀況未解 ，民眾面臨貸款利率拉高、成數降低，須額外籌措資金補足頭期款缺 口，過去幾年預售屋交易熱絡，後續交屋量體大，大量申貸需求考驗 銀行的放貸額度，有限的信用資源也將壓縮房市交易量能，預估第四 季旺季不旺。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨說，919央行第七波信用管制後 ，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制 ，及期待賣方價格修正心態，即使央行宣布放寬排除寬繼承與換屋族 ，但許多銀行房貸庫存已滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表 現。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市場資金逐漸轉向商用 不動產，中低總價店面、商辦和土地成交浮現。

永慶房產集團旗下加盟品牌「永義房屋」，2021年7月開放加盟至今屆滿三周年，成功通過新冠疫情、國內外經濟景氣考驗，全台加盟店數突破250間店。本月25日永義房屋中區經管會舉辦第3季榮團會，除了表揚傑出的加盟店和經紀人，也共同慶祝永義房屋突破250店里程碑。

永義房屋承襲「誠實房仲」的優良形象，並與永慶不動產、有巢氏房屋及台慶不動產共享十多萬筆物件案源，在市場上極具競爭優勢，今年持續擴大版圖、不斷繳出亮眼成績。

永慶房產集團加盟事業處劉炳耀董事長表示，永義房屋在疫情中推出，歷經平均地權條例、央行升息、選擇性信用管制等多重政策壓力，仍能保持穩健的成長速度擴張，關鍵在於永慶房產集團30多年來的品牌基礎，堅持「先誠實再成交」的專業服務，贏得廣大消費者的信賴與指名。

目前永義房屋加盟店以中台灣，包括台中、彰化、南投、雲林為展店最快速的地區，已有超過60間永義房屋加盟店，其中永義房屋中區經管會於2023年成立，扮演了相當重要的角色。

永義房屋中區經管會創會會長王薏勝於慶祝會致詞時表示，當時為了讓多人認識永義房屋，透過不同的行銷方式、投入公益活動，提高永義房屋的能見度。

王薏勝表示，中區的永義夥伴們也為消費者提供優質的購售屋服務，逐步建立出好口碑，在競爭激烈的市場上占有一席之地，也因此，永義房屋能在三年內快速擴張，就是有所有夥伴的努力，才有今天的成就，這份榮耀是屬於大家的。

永義房屋不僅展店速度飛快，績效表現也十分亮眼，以台中永義房屋單元12萌未來加盟店來說，成立兩年已累積創造9,000萬元業績。28歲就創業的黃宥宏店東認為，永義房屋年輕、有活力的品牌形象，讓人耳目一新。

同樣是未滿30歲就創業的永義房屋竹北文興自強加盟店東許家原表示，當時房仲資歷才一年多，藉永慶房產集團多年的成功經驗、深厚的品牌力，加上永慶加盟總部完善的資源和制度，讓許家原不到三年就開出兩間永義房屋，業績已突破1.6億元。

永慶房產集團的科技實力有目共睹，歷年來獲得的科技創新獎項不勝枚舉，其中永義房屋中正藝文喆禮加盟店東趙儀君便是看上集團的數位研發能力而自21世紀不動產轉招。

趙儀君表示，除了科技系統帶來的效率，能夠更明顯感受到消費者對於永慶的知名度與好感度，比起前東家高出許多，能更快速贏得客戶信賴、進而委託，自己旗下二間永義房屋今年已創造1.8億元業績，其中聯賣業績就佔了1億元。

從住商不動產創業成立永義房屋高雄巨蛋文信加盟店的店東傅美棋表示，自己也是看中永慶加盟四品牌順暢又有效率的聯賣制度，加入之後發現，在前東家至少要一個月才能賣掉的案子，和永慶體系的加盟店合作聯賣，現在只要一週就能成交；一起從住商過來的夥伴們，業績與收入也比過去提升了二倍多，帶動近一年來店業績直逼4,000萬元。

在永義房屋的店東之中，有多位是已經加盟永慶體系創業多年的老店東，包括加入超過15年、旗下有六家永義房屋加盟店的周文惠說，在永慶加盟體系，有多元的行銷工具、科技系統和數位工具，都很貼近第一線需求，為加盟店提供源源不斷的支持。

另外，永義房屋新竹關埔成幸加盟店東余柏霖也提到，像是店東大會、房仲經營管理師課程等，協助加盟店掌握市場的動態、提前布局，隨時準備好迎接挑戰。

新青安優惠貸款助攻首購青年買房熱。據聯徵中心數據，今年上半年20至25歲且學歷為大學生者達1,821筆，不僅較去年同期提升0.2個百分點，更創近五年同期新高，顯示新青安優惠貸款下，加上「富爸媽」支持，讓國內部分大學生一出社會就有房產。

聯徵中心資料顯示，今年上半年共有11萬9,954筆新增房貸件數，其中20至25歲且學歷為大學生者達到1,821筆，寫下2020年同期新高，數據較去年同期的1,143筆增加678件，比重來到1.5%，與2021年上半年並列同期次高紀錄。

不僅大學生買房者增加，而且20至25歲且學歷為大學生的購屋者，平均買房總價約達1,137.2萬元，核貸成數約75.1%，購屋總價、核貸成數雙雙寫下五年新高；平均房貸利率達2.07%，低於去年同期的2.11%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，這些首購者，少部分為自身理財規劃得當買房，大多數因父母願意資助，加上善用新青安貸款寬限期、五年間繳息不繳款，才能一出社會就買房。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，父母若協助子女購屋，必須要做好資金流向，同時也得精算還款能力，避免日後違約情形發生；此外，疫情後的房市買氣噴出光景、在央行調控房市政策下可能逐步走入盡頭，因此手頭資金較不充裕的小資族群，在購屋上應謹慎以對、以降低風險。

「護國神山」台積電催動房價效應驚人，據實價登錄資料顯示，十大設廠行政區四年平均房價漲幅逾二成，又以台南新市144.3%、新竹寶山135%漲勢最高，顯示設廠效應衍生帶進高收入高階人才移入，在剛性買房需求支撐，發展成「台積電概念房」。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，被稱為「護國神山」的台積電，不僅為經濟標竿，每逢設廠更挹注房市表現，主因台積電設廠區域不僅為地區帶來相關產業鏈進駐，更帶進高階就業人口移入，在「科技新貴」剛性買房需求支撐下，區域房市未來性想像空間放大，致使房價具支撐力道。

據實價登錄網資料顯示，2020年至今年9月為止，十大台積電設廠行政區平均房價漲幅超過二成，其中台南市新市區以每坪成交均價29.8萬元、四年漲幅高達144.3%居冠，對照2020年區域每坪成交均價約12.2萬元來看，漲勢強勁。

住商不動產新市南科加盟店店東黃睿禹分析，近年台南市新市區受惠台南科技園區議題，持續吸引高階人才移入。由於區域有著高收入「科技新貴」剛性買房需求支撐，讓房價發展一路向上。

新竹縣寶山區四年漲幅達135.2%，緊追在台南市新市區之後，目前每坪成交均價達30.1萬元；高雄市楠梓區、嘉義縣太保市漲幅各有85.3%、78.2%，區域每坪成交均價各達28.9萬元、18萬元。

賴志昶表示，2020年疫情以來，全球各式議題帶動國內半導體產業擴大發展，有著豐潤薪資水準的「竹科客」，因手握熱錢積極入市，惟新竹市區開發已趨飽和，建商推案往大新竹蛋白區外擴，在新案持續疊價之下，讓寶山鄉房價日益驚人。

賴志昶指出，拉長時間來看，「台積電概念房」雖說是房價保證，但若是全球產業結構發生改變，或是廠房進駐消息最後未落實，區域房價將出現「泡沫化」。

根據金管會公布數字，9月本國銀行辦理購置住宅貸款餘額月增金額重返千億元，年增率11.27％創史上最大增幅。9月房貸數據依舊火熱，市場人士認為，央行總裁楊金龍在看不到數據「消風」下，推出第八波信用管制措施「很有機會」。

楊金龍17日在立法院財委會表示，將滾動式檢討，決定是否繼續推出第八波信用管制，現在還言之過早，未來將觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額三大指標，來決定是否進一步採取措施。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，第八波信用管制極有機會登場，主因有二。第一，數據反映不會那麼快。徐佳馨指出，房價原本就會受到實價登錄遞延一個月到一個半月影響，目前數據尚在消化第七波選擇性信用管制之前的成交，自然不會下降。

北市各大商圈回溫，東區再現「店王」。據實價登錄資料，8月台北市大安區忠孝東路四段211號店面，出現以每坪月租金1.4萬元、總租金40萬元租下28.4坪面積交易，為今年店面租賃交易每坪租金行情新高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，去年高單價租金店面集中於台北市西區，主因疫情後觀光人潮回流，讓萬華區店面房東待價而沽，每坪月租金提高不少，今年受惠大巨蛋開幕等議題，店面市場景氣轉往大安區商圈。

據實價登錄最新資料，位於台北市大安區忠孝東路四段211號一樓店面，總坪數約28.4坪，8月中旬以每坪月租金1.4萬元、總租金40萬元進行交易，不僅每坪租金行情寫下今年新高，也是今年截至目前為止，與金華街223之13號店面為「唯二」租金破萬元之租賃交易。

住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬分析，台北市東區商圈疫後景氣逐步回溫，不僅近期西段有新光三越新店開幕，東段有大巨蛋啟用，帶動人流匯集，推升近期正忠孝東路上店面出租行情回升到每坪月租金1萬至1.5萬元水位。

彙整實價登錄網資料，台北市今年前九月每坪月租金逾萬元交易僅兩筆，且集中於大安區；相較去年同期每坪月租金逾萬元交易達13筆，大減約85%。

賴志昶指出，精華商圈店面租賃大多以長期租約簽訂，租金交易有一定周期，舉例來說，上一波租賃換約集中在2020年疫情最嚴重時期，以三年一約來看，2023年租賃交易爆量，因此今年租賃交易件數未若去年表現。大巨蛋開幕後，人潮重新匯集大安區商圈，其中人潮最多的屬東區商圈和永康街商圈，惟若觀察往年實價租賃行情，目前東區店面租金行情雖表現漸佳，但尚未回至疫情前動輒逾萬元水準，東區若要回歸往年第一黃金商圈寶座，仍有一段路要走。

央行關上對投資、投機客在不動產的資金水龍頭後，專家表示，「只打掉量、沒動到價」，要撼動房價至少有三大觀察點，首先剛需首購買盤是否像先前踴躍進場，進而撐起房市餘溫，為市場續命。再來，明年開始進入「大交屋潮」，交屋是否順利，另外是否同步衍生龐大賣壓，都是觀察重點。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，未來兩季房市恐怕還是會陷在多空激烈交戰之中，市況應該不會有多大的變動，將是「量縮價平」態勢。惟何世昌指出，需留意的是，未來兩季的交易量是否持續且急速萎縮，若量能持續萎縮並陷入窒息量，就有機會撼動房價，讓價格鬆動，反之，若市場買氣還有剛性自用買盤的餘溫支撐，「量縮價平」格局可能成為房市新常態。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，央行雖再次重拳打炒房動作，但「只打掉量」，由於不動產交易金額大，價格有其僵固性，短期內「量縮價穩」格局會維持一陣子。

央行第七波信用管制豁免繼承族，全台今年前八月繼承棟數逾5萬餘戶，有望獲房貸活水；在央行防錯殺條款釋出後，全國逾5萬戶「繼承者們」申貸之路可望卸下房貸資金壓力。

據內政部最新資料，今年前八月繼承移轉棟數達5萬815棟，寫下自1999年以來同期次高，僅次2023年前八月的5萬2,191棟。

央行第七波信用管制因涉及繼承族，讓不少購屋族因名下有繼承房屋，卻被排除在房貸之外，讓繼承老屋之首購族欲哭無淚，恐為了申請房貸被迫賣祖產、成為「不肖子孫」，但在央行豁免繼承房產者後，讓繼承族鬆了一口氣。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德強調，雖然央行排除繼承族的不動產放款管制，只是讓繼承者們能夠無慮的申請房貸，至於貸款條件能否比照首購、換屋族，還要過兩關。

曾敬德指出，第一關就是繼承者們是否符合首次買房的「首購族」，以及與銀行簽一年內賣舊屋切結的「換屋族」的資格前提，若自住條件都符合則進入第二關銀行放款部分；以實務上來說，當前銀行不動產額度有限，且資金優先支持無房客下，因此首購族不太需要擔心，大多可拿到銀行七、八成房貸成數，惟當前銀行在房貸條件不若先前，要有心理準備。

反觀繼承老屋的換屋族，曾敬德分析，雖然央行已表態「只要承貸金融機構切結約定一年內出售原有房產」，惟在實務面上，銀行還要追蹤切結客戶是否在一年內賣掉舊屋，否則要追回多給的成數，在「放款業務單純化」且市場資金有限考量下，銀行多傾向首購客戶，因此實際上不一定配合，這部分需仰賴央行多加宣導。

據內政部最新資料顯示，今年前八月繼承移轉棟數達5萬815棟，創下自1999年以來同期歷史次高，僅輸給2023年前八月的5萬2,191棟；大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近幾年房價持續高漲，加上少子化、高齡化，社會結構發生劇烈變化，讓國內繼承移轉數量逐年增加。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，在央行陸續祭出「不動產新總量管制」、第七波信用管制向投資、投機客宣戰，且9日釋出的豁免條款除了繼承族外、實際放寬不多，顯見央行決心擊退利用銀行資金買房的投資、投機客，有利真首購、換屋族，以及自住繼承者們寬心購屋。

　央行9日提出避免錯殺條款，針對繼承取得不動產想要購屋的民眾 ，可以不計入繼承取得的房屋數與房貸數戶，不過房仲業者認為，房 貸的水龍頭還是沒有打開，交易量縮趨勢不變。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德說，本次新規繼承族最受惠，購屋 時可以不計入繼承來的房屋與房貸，央行針對繼承族群給予較大的空 間，但對換屋族群還是要簽切結才能夠不受規定限制。銀行目前放款 額度有限，切結客戶還要追蹤是否在一年內把舊屋出售，否則還要追 回多給的成數，在市場資金有限狀況下，還是多承做首購型客戶會單 純許多。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行配套措施讓換屋族 的資金壓力也獲得紓解，可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。但定義 標準放寬，銀行願意受理承貸，許多購屋族仍擠不進房貸窄門，或者 利率高到令人卻步，第四季的買氣量縮趨勢不變。

　　在配套方案中，特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約 機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理 ，短時間會掀起解約潮，市場待售物件會增加，增加首購族的選擇性 。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨說，此波放寬範圍比想像中更窄 ，除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外，外 界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大，且切結期間仍在一年，顯見 央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及，真換屋族與繼承者 們可寬心購屋，但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。

住商機構董事長陳錫琮分析，不動產經紀業競爭愈趨白熱化，對經營者來說，是一大挑戰。有鑒於此，住商機構將以服務為基礎，以五大策略構築經營管理課程與業務操作工具，以強化分店體質，打造「智匯成交生態圈」，全面提升分店與同仁的實力與戰力。

優化體驗 黏著客戶

據內政部統計截至6月，不動產經營業家數達2萬8,965家，創歷史新高，五年來成長22.1%，仲介家數擴張驚人程度不言可喻，顯示自疫情後房市進入多頭市場，讓仲介產業規模急速擴張；陳錫琮指出，不動產經紀業各品牌之間的競爭相當激烈，不僅是案件與客源的競爭，更進入搶才大戰。

陳錫琮表示，做為國內最資深的房仲加盟品牌，住商機構以超過45年的產業經驗，多年來不斷持續進步、與時俱進，每年固定以經營者大會型態宣布重大施策，提升自身軟實力、競爭力。

他強調，面對不動產經紀業白熱化競爭，為因應日後變局，今年集團將斥資千萬元，投入五大策略構築經營管理課程與業務操作工具，強化分店體質，打造「智匯成交生態圈」，目標全面提升住商不動產、大家房屋旗下分店與同仁的實力與戰力，建立兼具業務與經營端的成交新生態圈。

陳錫琮指出，本次轉型是以蘋果（Apple）系統為典範，透過生態圈的概念來進行自我軟實力、競爭力提升，並藉此整合硬體、數據、服務與合作方的關係，將所有科技時代所會運用到的內容、轉化成為「生態系統」的一環，進而優化使用者體驗，給予用戶全新的便利感受，並與消費者產生高度連結與黏著。

跨域交流 產業共好

為此，住商機構以服務為基礎，並從產業趨勢與策略、攻心計、破圈戰術、敏捷利器、科技新法等五大構面，驅動分店對組織、客戶與業績的競爭力，協助第一線經營者們在市場巨幅變動之際，依然仍能滿足客戶需求。同時，他也預估在未來能將「智匯成交生態圈」擴大，對同業產生正面效應，讓產業共好共榮。

陳錫琮以今年住商機構年度菁英會為例，以「聚才之戰、快攻致勝」為主題，並以「倍增三維論」為主軸，跨領域找來遠東巨城董事長李靜芳、南山人壽遠距成交女王黃明楓、全屋記執行長陳昱霖，與組織內六位成功經營者，各自用理論與實務，分別從心領導，創新共榮、AI應用切入，分享如何提升科技資源、人員管理、案件經營等三面向優化，希望帶給住商機構分店經營者多樣化的視野與心法，對應變化多端的時代浪潮。

陳錫琮指出，雖然住商機構的住商不動產及大家房屋各分店領導人涵蓋不同年齡層，但彼此間透過「生態系」的工具大平台，能交流經營管理策略、人才培育心法、科技運用方式，並進一步創造幸福職場文化。

住商機構認為，唯有在艱困的時局中，與同仁與同業同步精進，吸引志同道合的夥伴建立智慧成交生態圈，提升產業軟實力，開創產業新格局。

　上半年房市景氣大好，加上7月起的銀行放款緊縮，加速擁有大量 土地庫存的建商推案申請建照。據內政部最新統計，8月全台住宅建 照核發量2.17萬戶，不僅較今年平均單月1.14萬戶的核發量接近倍增 ，更是有統計以來單月建照核發最大量。房市氣氛在919信用管制後 丕變，建商請照後採緩開工、延後交屋因應，市場實質供應量增加的 時程會放緩。

　　根據內政部統計，這波房市景氣多頭以來，住宅建照申請量就持續 增加，2019年14.8萬戶創已創下自1995年以來新高，2020～2022年期 間更分別攀升至16萬、17萬、18萬戶，去年因房地合一稅上路效應減 至14.6萬戶，今年建照核發量則逐季回升，首季平均單月不到9,000 戶，第二季月均1.3萬戶，第三季的8月更爆衝至逾2萬戶。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去一年房市熱賣，不少開 發商有感景氣熱絡，就投入買地準備推案，按時程推案恰巧遇到央行 房貸管控，現在資金吃緊，有些早點請照把未來的建融額度早點確定 ，避免日後找不到資金。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，近年因政策考量因素，不 少地方政府發照速度放緩，不少建商請照送件時應是看好的上半年， 累積下來剛好在下半年陸續通過，形成高峰。不過，由於有建照才能 申請建融，在央行選擇性信用管制下，建商財務壓力山大，也是考驗 業者推案實力。

　　今年上半年不少個案順銷，讓業者信心增加不少，沒料到後續被央 行一個回馬槍，可能不少業者會請照後採取緩開工、延後交屋因應， 以時間換取空間，市場供應量增加的時程會放緩。近期買氣與看屋一 夕翻轉，許多建商趕緊將推案計畫延後，建照量在年底，甚至明年將 會大幅減少。

「金龍海嘯」衝擊，9月買賣移轉棟數續吹冷風，除高雄市颱風假未公布外，昨（1）日公布北北桃、台南四都交易量均較8月衰退，呈現連兩月量縮；總計五都移轉量合計約1.9萬棟、月減7.4%，雖年增3.9%惟仍寫下今年次低；而北、桃兩都在年月雙減下、區域房市提早入冬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第3季在央行打炒房、銀行緊縮銀彈下，買方因擔心房貸下不來而卻步，市場觀望氣氛濃厚心態，以致9月五都買賣移轉棟數比8月的民俗月縮水近一成，台北市與台南市更寫下今年單月次低量，台北市、桃園市更出現年月雙減、有提早入冬的意味。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，下半年房市趨冷，惟新青安優惠房貸政策續航，且首購族未受央行這波打炒房影響，在剛性買盤支撐之下，雖然下半年房市成交量確定量縮，但價格認為朝持平發展。

五都昨公布9月買賣移轉棟數，僅台中市較8月微幅成長0.7%，雙北市、桃園市、台南市全數衰退，合計五都移轉量月減7.4%；若與去年相較，台北市、桃園市為年月雙減，年減幅各達11.8%、4.1%，新北市、台中市、台南市呈年增6.8%、12.7%、13%，總計五都年增率為3.9%、寫下今年次低，僅高於農曆春節2月表現。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，五都中僅台中市月增率正成長，主因受惠太平區、北屯區有新屋交屋潮，其中太平區月增438棟，北屯區也較8月增加逾百棟，讓台中市9月建物買賣移轉棟數達5,033棟，寫下今年第三高量。

以季度來看，台北市第3季買賣移轉棟數達7,772棟、年增11.6%；新北市量能約達17,393棟、年成長16.1%；桃園市單季交易量達13,577棟、年增幅17.9%；台中市、台南市移轉量各達15,998棟、7,039棟，年增率各達28.6%、11.7%；總計五都第3季成交量達61,779棟、年增18.4%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，去年同季因《平均地權條例》新修法甫上路，房市買氣瞬間下滑，在比較基期相對較低下，以致今年第3季交易量仍有近兩成增幅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，買方房貸卡卡，加上央行第七波的選擇性信用管制措施，已造成8、9月房市買氣降溫，雖然市場還有新成屋完工交屋與之前因房貸排隊撥款的遞延過戶撐住，惟時間拖久就會看到移轉量能呈現疲態，認為接下來房市將是「量縮價平」的盤整格局。

受到房貸緊縮、第七波信用管制衝擊，最新出爐的永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲9月店頭交易數據，均出現年月雙降情形，較8月減少15%至26.4%，年減幅度更達12.3%至28.6%，且較6月高點大減45%，顯示央行下達房貸「減降令」下，市場觀望氛圍濃厚，成屋交易慘淡。

中信房屋總經理張世宗指出，目前房市觀望氣氛較重，交易情況不甚理想，預估要等到央行的配套方案或排除條款正式上路後，房市走向才會更明朗。依照目前的情形來看，在國內通膨壓力仍在、工料雙漲、產業科技題材的影響下，房價不致出現大幅震盪，但若政府沒有釋出新的政策利多，交易量恐怕將持續萎縮，長期而言，房價亦不排除出現鬆動的可能性。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，當前成屋交易雪上加霜，已有零星個案降價求售，買盤因貸款不易且期待價格修正的心態，讓9月成屋交易慘淡，第4季房市交易量難有突圍表現。

據四大房仲最新9月內部交易出現年月雙降情形，不僅較8月減少15%至26.4%，更較去年同期衰退12.3%至28.6%；據永慶房產集團資料顯示，若以9月與6月高點相比，交易量減少高達45%。

以六都及新竹縣市來看，據永慶房產集團資料，台北市月減5%、年減19%；新北市月減23%、年減25%；桃園市月減15%、年減12%；新竹縣市月減10%、年減26%；台中市月減20%、年減14%；台南市月減16%、年減4%；高雄市月減15%、年減19%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在央行緊縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，預計第4季買氣恐將急凍，房價可能盤整或下修。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，現在買氣信心呈現兩極走向，許多即將交屋的投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格，比照現在行情有機會有兩成價差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市，認為第4季交易量將是多空震盪，惟在購屋需求、財務能力來看，客層將走向M型化發展。

　　房貸緊縮、信用管制重創房市交易量，買氣急凍，位於「金龍海嘯 」第一排的房仲業，近期交易狀況慘不忍睹。各大房仲業者自結門市 交易量顯示，9月交易量普遍較8月減少2成，並較6月高點交易量接近 腰斬，連續三個月呈現量縮。

　　根據各大房仲統計9月門市交易量顯示，永慶房產集團月減15％、 年減17％；住商機構月減26.4％、年減28.6％；台灣房屋月減14.8％ 、年減19.3％；中信房屋月減15.9％，年減12.3％。房貸緊縮加上9 19央行無預警推出第七波信用管制，民眾購屋腳步更為放緩，第一線 狀況慘淡。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月受到銀行房貸緊縮影響， 民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易量 已較7月減少逾2成，9月中央銀行推出加碼信用管制，銀行放貸審核 趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款等現象恐怕短時間內無 法解決，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲 的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，8月限貸令上路、新青安 審核難度更高，加上9月19日推出選擇性信用管制，成屋交易雪上加 霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款與期待價格修正心態，全 台各地成交量同步急凍，預期第四季很難回溫。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，9月限貸令一出，市場 從「難貸」到「限貸」，市場信心受到動搖，對重劃區案量大的區域 ，以及持有多屋的投資客、小置產族形成較大壓力；許多即將交屋的 投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格與目前行情應有2成價 差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市。預 估第四季依購屋需求和財務能力，客層將走向M型化發展。

央行祭出的房市第七波信用管制影響下，房市量縮已成定局，預告海嘯第一排的房仲業寒冬將至，檢視房仲業8月全台店家數、從業人數雙創新高，恐首當其衝。受害程度最深的中小型業者，因應可能掀起的倒閉潮，正嚴陣以待。

今年前八月全國買賣移轉棟數達241,608棟、年增26.4%，創2014年以來11年新高；其中六都、新竹縣市交易量共約20.2萬棟、年增28%；房市買氣暢旺，讓房仲業蓬勃發展，據內政部最新資料，截至今年8月國內房仲店數達9,072家、仲介人數高達72,865人，雙創新高。惟仲介家數、從業人員攀上高峰，卻也遇上央行「史上最嚴打炒房」措施，房仲業堪稱「限貸風暴」之海嘯第一排重創產業之一；對此，已有品牌仲介業者超前部署，包括信義、永慶、住商機構等，已開始對旗下店頭做相關教育宣導，慎防被這波打炒房政策所可能掀起的倒閉潮波及。

信義房屋表示，目前已針對央行第七波信用管制措施進行店頭宣導與相關教育訓練，認為這次央行打炒房新制，長期來說，對房市是健康發展，因此短期市場震盪、波動難免，這段期間集團仍會按照既定步伐，著重人才培育、能力養成跟訓練，讓每家店品質再提升、優化。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋坦言，房市好的時候，市場必然是百花爭鳴，但當前房市不管是銀行機構的放款態度，還是央行的限貸政策之下，必然產生市場的量縮，若量縮的情況很久，對不善經營的房仲業者或許有退出行業的可能，如果經營的又是短線投資客較多的業者，那壓力可能就會比較大。

葉凌棋表示，由於央行第七波信用管制從源頭資金面做管控，對於成屋市場衝擊很大，集團已經針對全國店頭進行教育訓練，讓店頭理解這次政策目的性，並進行觀念的引導，且充分了解接下來市場會如何變化，並接受這次的轉變對長期的房市來說，是健康、正向的發展。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，集團已開始進行相關教育宣導，尤其這次央行政策重點是打炒房，首購客不受影響，因此持續提高開發首購和自住換屋市場，將是宣導重點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房仲業是否出現關店潮，需視量能萎縮時間的長短，不過關鍵還是房貸新制能否能找到平衡的秩序，如換屋客一買一賣交易間所做的切結，銀行的承作態度是否有改變。

　　限貸風暴席捲房市，房仲業者統計，今年上半年中古屋交易5.65萬 件，創下2014年以來同期新高。從過去政府重手打房後交易量瞬間由 極盛轉極衰的經驗顯示，上半年可能是這波房市多頭的「逃命波」， 預估交易量天花板短期內恐難以再突破並大幅縮減，不過價格要跌不 容易。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，2013年受惠於奢侈稅二年 閉鎖期解凍，加上當年全球經濟表現強勁，利率處於相對低點，帶動 國內房市多頭，但房價高漲引起民怨，政府推出房地合一稅，正式定 調打房策略。

　　直至2019年後，疫情興起與中美貿易戰，加速台商與資金回流，帶 起全台房市多頭，去年下半年更受惠於新青安貸款與股市大漲，房市 買氣至今年上半年直達近十年巔峰，然而央行祭出近年最強的信用管 制措施，加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解，下半年買氣將 大幅收歛，是否重演過去房市極盛轉為極衰，仍待時間驗證。

　　央行祭出近年最強的信用管制措施，加上銀行滿水位、放款緊縮、 貸款排隊難解，下半年買氣將大幅收歛，是否重演過去房市極盛轉為 極衰，仍待時間驗證。

　　中央銀行理事、台灣經濟研究院長張建一則為央行政策辯護，指出 央行理事會有徵調聯合徵信中心資料，多項房市數據進行比對，發現 很多購屋族不是自住的比重很高，且因在新青安專案之前的一、兩年 ，炒房已經炒了一大波，很多投資人都持有兩戶以上，情況有點像是 建商、投資客、投機客集體炒房，排擠購屋自住的剛性需求者，無法 從公股銀行申請房貸。

　　此外，金融機構對營建業放款過度集中，目前銀行不動產授信占總 放款高達37.4％，比2008年金融海嘯時最高的37.9％接近，但這兩個 數據的結構不一樣：2008年時逢景氣很差，企業不願向銀行借錢，分 母變小導致數值往上升，現在卻是分子大幅拉高，不動產放款占總體 比重上升，以1,000億元放款有400億元都是押在不動產部分，風險過 大。

　　還有許多銀行的土建融授信，過度集中在少數1、2家建商，張建一 說，若有什麼情況發生，會對建商造成極大衝擊，業者沒辦法順利交 屋，將變成中國大陸的爛尾樓現象，然後再影響到銀行信用額度，金 融穩定就會面臨更大的衝擊，央行不快點祭出新法，「恐怕會來不及 」，所以先祭出措施、之後再滾動調整；央行也正盤點、搜集購屋者 資料以加快提出排除條款，預估不一定要一個月的時間。

央行第七波打炒房新制啟動，年底前的交屋族群將成首波重災戶，這批交屋族量體高達7.6萬戶，以台中市的1.47萬戶為最大宗，而桃園、新北則陪榜，將成前三大受災縣市。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，建商取得使照後須在六個月內通知民眾交屋，亦即今年前七月因預售案取得使照而被通知要交屋的民眾，都將面臨央行房市新規發布後的貸款問題，預期也將成史上最嚴信用管制措施的首波重災戶。

據內政部最新資料，今年前七月全國住宅類使照核發量達76,030戶，創近五年同期新高，又以台中市14,722戶最多，桃園市、新北市緊追在後，三直轄市將成災情最嚴重的都會區。

1999年至今，史上交屋潮天量落在2006、2007年，各達124,120戶、130,596戶；2020年至今，房市景氣節節升高，再度迎來全國預售屋第二波史上交屋高峰，過去五年間、平均每年使照量超過10萬戶，2023年更衝上118,287戶。

內政部最新統計，今年前七月全國住宅類使照量已達76,030戶，寫近五年新高，年增率達22.9%，更較2020年51,255戶大增48.3%。

價格方面，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，由於第七波央行調控房市措施未衝擊首購族，加上新青安優惠房貸仍持續，顯示房市剛性基本盤仍有撐，認為房市將是「以盤代跌」格局，影響最大的將是成屋市場交易量萎縮，以及預售屋交屋是否有違約狀況。

至於前景，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，1980年、當時央行為打房祭出「禁貸令」，對照這次號稱史上最嚴信用管制，央行未使出「大絕招」，顯見「金龍風暴」明顯針對「利用銀行資金炒作房價者而來」，並希望透過大幅收緊銀行資金，打消市場對房價上漲的預期心理，長期而言，能讓房市朝正面、健康發展。

各都受到的衝擊方面，以今年各縣市交屋量來看，六都、新竹縣市前七月住宅類使照核發量以台中市14,722戶最高，桃園市、新北市也各有12,192戶、10,817戶，將成災情最嚴重的都會區；另外，高雄市、台北市、台南市前七月交屋量也各有9,604戶、5,264戶、5,214戶，新竹縣市則是4,567戶。

若將時間拉長來看，去年高雄市使照量達16,443戶、創歷史新高，台中市則是2022年站上21,956戶高點、2023年為21,390戶次高，台南市則是2021年衝上交屋量高峰，2022、2023年量能放緩至8,354~8,586戶，顯示中南部新屋市場正值新屋交屋天量水位區。

桃園市、新竹縣市2023年使照量各是19,081戶、7,565戶，距離區域歷史天量2006年23,122戶、2012年9,137戶僅一步之遙；雙北市因區域可開發土地較少，去年使照量各約5,518戶、18,604戶，相較2009年26,242戶、2007年33,146戶仍有段距離，讓雙北市受這波新制影響、相對其他地區來得低。

　中央銀行重手打房，第二屋信用管制也從七都擴及全台，據住商機 構統計，今年4月至7月間，非七都縣市使用報照核發量，以彰化縣達 1,648戶最多，雲林也有近千戶，房仲業者指出，六都加新竹以外， 其他縣市交屋的預售買方需多準備自備款，成為此波「金龍海嘯」重 災區。

　　央行加碼房市管制，衝擊即將交屋並申貸的消費者，建商取得使照 後需於六個月內通知交屋，近四個月來，除了彰化縣外，包括雲林、 屏東、宜蘭、苗栗等縣都有逾700戶住宅取得使照，部分房屋交屋將 面臨新規衝擊。

　　房地產業都認為，近年房價基期低、但受惠利多題材和都會資金外 溢效應的二、三線地區，房價漲幅不小於都會區，也不乏買方以財務 高槓桿購屋，一旦非七都第二戶限貸條件比照七都，對相對淺碟、首 購自用買盤本就較少的非七都區域，衝擊更大。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，此波打房措施除了第二戶 限貸令擴及全台，另規範名下有屋者第一戶購屋貸款無寬限期，尤其 近期受限銀行滿水位，都會區以外居民購屋貸款需多準備自備款，負 擔可謂重中之重。

　　吉家網董事長李同榮20日也說，政府打房不斷重蹈覆轍，過時的數 據評估、忽略了實務現況、錯誤的判斷未來，事實上目前房市已經降 溫中，加碼限貸管制是多此一舉。李同榮認為，信用管制新規防堵小 咖，防不了大咖，反而造成換屋者不便。