「房貸限貸令」衝擊，一手預售、二手中古屋市場災情陸續傳出，8月各大房仲帶看量減少約三成左右，預售新屋市場的新客數量更是驟降逾六成，整體看屋組數也衰退約三成，市場信心動搖。

據第一線代銷、仲介人員表示，雖然政府已對「房貸荒」召集各部會提改善方式，惟至今已購戶「房貸之亂」仍未獲得紓解。

在買方貸款受阻下，市場購屋信心大降，房市觀望氛圍再起，原先買方積極賞屋的踴躍情形不在，新屋、中古屋市場的平均看屋量組數瞬間掉了25~30%以上，新客數量更驟降逾六成；尤其新措施更掀起房市解約、買賣糾紛、交易秩序大亂等三大亂象。

中信房屋總經理張世宗指出，很多銀行啟動自主升息、自主限貸，實務上購屋民眾當前仍是「求貸無門」，中古屋市場解約現象頻發，成屋交易量已開始緊縮。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前多數解約案屬買賣雙方合意解約，但市場也不乏出現零星個案為賣方要求買方付違約金，或是沒收買方訂金，衍生買賣雙方的交易爭議，客訴情形較平常至少多出一至二成，讓仲介人員苦不堪言。

成屋市場因買方購屋後，雙方直接銀貨兩訖，受新制衝擊最大；馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，看似較不受影響的一手新屋市場，其實也間接遭殃，首先銀行緊縮不動產銀根，衝擊市場信心、買方購屋態度轉保守，其次部份地區或少數建案已出現零星退訂。

再者，新制對於今年進入交屋的預售屋影響也很大，已有建商怕分戶貸款被刁難，已採取建案延到明年再交屋來因應，此舉將加劇、原先缺工所產生的延後交屋潮狀況。

不過，何世昌也強調，大致上來說，預售屋、中古屋市場全倒，無一倖免，但價格依舊堅挺，尤其一線品牌建商建案依舊熱銷，成交價仍然驚人，顯示市場還不到絕望地步。

　　近年房市多頭，房價持續高漲，轉手房產獲利再奔新高，據統計， 七都房產轉手獲利金額逐年提高，今年首季新竹受惠於股市強漲、高 科技人才加持，房產轉手獲利平均達810萬元，高居全台之冠，其餘 六都平均轉手獲利金額也都在300萬元以上。

　　住商機構統計七都房產轉手獲利狀況，2016至2020年間七都房產轉 手獲利多在百萬元內，僅新竹在2020年達105萬元，房價最高台北市 更是普遍賠錢多於賺錢。隨著疫情期間全台房價起漲，轉手獲利金額 便明顯增加，2022年起六都轉手獲利普遍逾200萬元，新竹達526萬元 ，到今年六都更全面超過300萬元，台中385萬元，新竹更高達810萬 元。

　　近年房價漲幅最強勁的新竹縣市，2020年起轉手獲利金額便超越六 都，2022、2023年轉手獲利均超過500萬元，比六都高出約1倍；今年 超越六都幅度更擴大至130％，新竹賣房子，幾乎就等於賺進一間台 北小套房，若為早期持有的，獲利幅度更可觀。

　　住商不動產新竹關埔店店東曾文慶分析，新竹自2021年起，受惠於 中美貿易戰、疫情後台商回流，區域高科技產業市值不斷攀升，讓在 地產業人口收入不斷創新高，新竹縣、市重劃區多為已開發狀態，區 域新案供給基本飽滿，新竹縣市房價節節高升，若為疫情前入手的居 民在近期轉手，房價自然有不小的增值空間。

　　大家房屋企研室主任賴志昶表示，雖然近年房市大好，全台各地居 民轉手房產獲利都相當驚人，但下半年度開始面臨房貸緊縮，加上政 府針對打炒房態度仍不明朗，房市景氣延續熱度受到更大挑戰，屋主 出售房產想再提高獲利預期，難度也增加不少。

六都地政局昨（2）日發布8月房屋買賣移轉棟數，合計達24,527棟、年增21.4%，因新青安房貸8月進入撥貸高峰期，推升8月移轉棟數創近14年來同期新高，不過月減幅仍逾7%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，新建案交屋潮挹注下，撐起8月房市成交量能，惟「房貸限貸令」新政漸發酵，讓房市買氣開始受到影響。

六都8月移轉量中，包含桃園、台中、台南及高雄等都會區，皆創14年來同期新高。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年5到7月正是新青安優惠房貸承作的高峰期，並陸續在8月完成交易撥貸，加上各地的新案交屋量貢獻，衝出8月移轉大量。

徐佳馨強調，疫情後2020~2022年的新案交屋潮陸續在下半年體現，不僅撐住8月買賣移轉量更寫下同期新高，不過從月增率來看，由於8月起各行庫不動產授信水位限縮，加上民俗月干擾，讓單月買氣受衝擊，僅台南市挺住。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於「房貸限貸令」影響，房市交易掀起觀望氣氛，雙方磨合期拉長，下半年移轉棟數確定萎縮，接下來銀行在實務上是否順應民意而放寬借款大門仍不明朗，認為今年移轉量挑戰36萬棟任務將變得艱鉅。

據六都地政局最新資料，8月六都建物買賣移轉棟數達24,527棟，月減7.6%、年增21.4%，寫下近14年來同期新高；以區域來看，台北市月減13.3%，新北市月減3.9%，桃園市月減5.3%，台中市月減16.3%，台南市成為唯一月增的都會區，較7月成長8.4%，高雄市月減8.2%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，受惠於科技業持續投資帶動，台南市8月移轉棟數有亮眼成績，其中又以安南、歸仁以及永康區表現最亮眼；安南區因有台南科技工業區，歸仁、永康則鄰近南部科學園區，在高科技人才移入，適逢近期新案陸續交屋，衝高區域移轉棟數量體。

累計今年前八月六都買賣移轉棟數合計達187,582棟，與去年同期相比年增27.5%，創2014年至今的11年來最高紀錄；永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，下半年因有美國總統大選、地緣政治等干擾，將牽動全球經濟、貨幣政策方向，而國內是否有新一輪房市政策推出，都將影響房市表現；中信房屋研展室副理莊思敏預估，接下來整體房市將呈現「價穩量縮」格局。

受到「房貸限貸令」影響，最新8月永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲內部店頭交易數據顯示，單月交易量較7月萎縮16.4%至28.4%，也較去年同期減少2.5%至17.4%，顯見央行新制已衝擊市場交易量，民眾購屋態度已轉趨保守，造成8月全國成屋交易量全數衰退。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月對房市交易殺傷力最強的是「房貸限貸令」。由於銀行需緊縮不動產授信水位，已採取「以價制量」挑選客戶、排隊撥款、貸款利率上調、成數下降等方式讓放款水位下降；在銀行撥款不易，買方購屋態度轉趨保守、觀望，以致8月成屋市場買氣大幅下滑。

最新8月永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲內部店頭交易數據顯示，8月成屋市場交易量不增反減、較7月衰退16.4%至28.4%不等幅度。

以六都來看，據永慶房產集團資料顯示，與7月相比，台北市月減18%，新北市和新竹縣市均減少26%，桃園市與高雄市均月減28%最多，台中市月減22%，台南則減少15%，六都買氣全數下滑。

對於今年8月以後房市表現，包括信義、永慶、住商、中信、台灣房屋等五家指標仲介均對市況持保守看待；住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年政府打房方向轉往收緊銀行資金，雖然仍有壽險業者、信合社與農漁會等管道，但因目前央行對不動產貸款仍是收緊態度，恐怕不利下半年整體交易。

據內政部最新資料，今年上半年全國住宅開工量約5萬2,712宅，來到近六年新低；其中新北市供給量僅3,575宅、寫2009年統計以來同期新低。顯示未來三到五年新屋市場供給量相對低，房市恐供不應求。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，建商申領建照後需在半年內開工，且可展延三個月，因此開工量可反映新屋市場半年至九個月前的房市狀況，也可同步檢視三到五年後、市場新增供給量。

不過在住宅開工量大降之下，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，代表未來三到五年新屋市場新增供給量相對低，市場賣壓不大，但同時由於今年以來買方出手踴躍，也可看出市場已出現建商推案跟不上銷售速度，接下來預售市場新推案可能出現青黃不接、供不應求的情況。

據內政部統計，今年上半年純住宅開工量達5萬2,712宅、年減21.8%，寫近六年來同期最低；六都開工量中、除北市、桃園外，新北市、台中市、台南市較去年同期衰退22.5%~71.6%，高雄僅微增1.1%，而新北市上半年開工量3,575宅最低，不僅年減71.6%，開工量更寫2009年統計以來史上同期新低紀錄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市會達到開工量創歷史同期新低量，研判為疫情後建商推案集中在新北市第一環，另外因淡水、新店等行政區之餘屋量供給大，建商較專注於銷售，致使延後開工情況嚴重。台北市上半年開工量成長26.4%，桃園市年增率約11.6%，成為「唯二」正成長都會區。

　近年來台中房市買氣火熱，但令人驚訝的是，今年上半年，台中豪 宅市場交易量卻不滿百件！住商機構根據實價登錄資料發現，台中市 突破豪宅門檻4,000萬元以上的交易件數，三年來大減44.3％；觀察 台中市最多豪宅議題的西屯、南屯等區域，卻不見賠售潮！房仲業者 認為，房價一路走揚，屋主擔心轉手後未來買不回同地段，因此心存 觀望是主因之一。

　　住商機構根據實價登錄資料，統計台中市4,000萬元以上住宅用華 廈或大樓交易案件，其中，疫情期間房市多頭的最高峰是2022年上半 年，全市約有174筆豪宅交易案件；不過僅時隔三年，今年上半年台 中市豪宅交易案件卻下滑至97件，減幅高達44.3％。

　　大家房屋企劃研究室主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材 與台中捷運等議題，成為各大建商兵家必爭之地，惟市場推案緊跟著 剛性需求走，以中小坪數小宅支撐主力買盤，加上政府近幾年打炒房 措施頻頻，且皆劍指都會區高總價住宅，市場氛圍較顯低迷，讓原本 潛在買方就較為稀缺的豪宅案件，更加乏人問津。

　　值得一提的是，台中市各區域高總價住宅交易量，南屯區異軍突起 ，今年上半年成交件數相較2022年同期，成長幅度高達73.3％。住商 不動產七期南屯加盟店長黃盟翔分析，南屯區近年來重劃區議題濃厚 ，如台中市地段最燙金的七期重劃區，有部分區段位於南屯區，還有 近期新興13期重劃區，皆吸引品牌建商插旗推案，逐漸形成豪宅聚落 ，在高總價住宅供給穩固下，區段買氣自然有支撐力道。

　　台中市雖然豪宅買氣低落，惟觀察實價登錄有成交4,000萬元以上 的豪宅所在行政區，近年來區域賠售數量仍屬低檔。賴志昶分析指出 ，2016至2017年房地合一稅正式上路，台中市許多高總價住宅出現賠 售潮，例如2017年，北屯區豪宅賠售案高達144件、西屯區也達126件 ；2018年北屯區、西屯區、南屯區豪宅賠售案均破百件。

　　反觀近二年來打房政策一波接著一波，台中豪宅市場交易量體雖受 到影響，卻不見賠售潮，賴志昶認為主因有三，一是賣方心態不同， 不動產相較其他金融工具更為穩健，且能借貸較多金額，能保有更多 槓桿空間；其次是稅制，台中不少豪宅都屬新成屋，但房地合一稅2 .0上路後，短期轉手獲利低，因此屋主心態轉為長期持有；最後一點 是，由於房價一路走揚，不少屋主怕轉手後資產買不回同地段，因此 觀望心態頗為濃厚。

「房貸減降令」來了，恐掀新一波「預售交屋之亂」。建商在疫情期間三年大推案，其中，2022年住宅建照量逾18萬戶，最快今年起開始交屋，在央行緊縮貸款的舉措下，恐掀起一波預售交屋之亂。

2020~2022年為新屋市場推案高峰，其中，2022年純住宅建照核發量達18萬674戶、為1995年以來之30年新高，最快今年交屋。以推案工期約三至五年計算，今年起將迎來30年來罕見的交屋大潮，並且會強碰「房貸減降令」，進一步說，將有逾18萬戶買方恐陷入貸款困境，率先成為新屋市場受災戶。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，上一波住宅建造執照宅數高峰落在1992~1994年間，這三年間平均每年建照量逾20萬戶，之後房市建照核發量就未曾突破20萬戶關卡；不過疫情後，房市進入多頭格局，2020年至2022年住宅建照量再現新一波高峰，其中2022年核發量達18萬674戶，創下1995年以來新高量。

據內政部資料顯示，2020~2022年間，全國純住宅用核准建照戶數共達51萬1,178戶；徐佳馨強調，若以預售案工期三至五年計算，最快今年起、2022年拿到建照的預售案就會完工，屆時逾18萬戶的交屋潮浮現；如此天量交屋潮強碰「房貸減降令」新措施，逾18萬戶買方恐率先成為新屋市場受災戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，交屋潮新天量強碰「房貸減降令」，在銀行端緊縮銀根下，近期已出現購屋客排隊等撥款，或銀行僅對VIP客戶才放款，以及銀行不接新房貸案等情況下，認為交屋潮強碰「房貸減降令」之下，恐出現新一波「預售交屋之亂」。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，以2020年至2022年、六都暨新竹縣市住宅建照核發量來看，這三年間台中市核發量達9萬9,992戶，居全國之冠，新北市、桃園市次之，三大都會區恐是「預售交屋之亂」的高危險警戒區。

　　中央銀行「最嚴限貸令」將強碰20多年來最大交屋潮。2020～202 2年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬戶，今年起陸續交屋，房 仲業者指出，交屋申貸將成一大難關，尤其台中三年核發近10萬戶建 照，恐成為這波限貸令的重災區。

　　2020年至2022年新冠肺炎期間，全台住宅建照核發出現一波20多年 來的新高峰，分別達16萬、17萬、18萬戶，等於三年間累積超過50萬 戶的住宅潛在供給，以目前工期約三～五年推算，今年起將陸續交屋 。

　　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波禁令首當其衝的 就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售屋買家；其次，銀行管控整 體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有 斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸 也將是一大難關。

　　整體來說，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質 尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認 知將出現拉鋸，下半年買賣移轉量勢必緊縮，惟房價是否出現盤整， 仍需視整體金融環境而定。

　　若以七都住宅建照核發數量來看，這三年其間，台中高達10萬戶， 新北達8萬戶，桃園則有7萬戶，大家房屋企研室主任賴志昶表示，依 一般工期計算，此波交屋潮將自今年起陸續體現，而過去核發建照量 較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，也有建 商面臨放貸政策變化，選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大 量違約潮出現。

　　若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻的買家，建議可尋求如信 用合作社、農會、漁會及壽險公司等其他金融體系，惟此類機構貸款 條件不如商業銀行的貸款優惠，先求有、再求好，才能順利交屋不致 違約。

　　內政部推出擴大租金補貼專案滿二年，不過二年來全台房屋租金行 情持續大漲，又以北台灣、特別是桃竹地區租金漲幅最為驚人，七都 中以新竹縣漲幅達21.9％最高，桃園、新竹市也都逾15％，新北逾1 0％。房仲業者觀察，租金漲幅趨勢與區域產業族群的遷徙行為息息 相關。

　　住商機構以實價登錄統計近去二年住宅租金單價變化，七都除台南 微幅下跌外，其餘縣市都有明顯上漲，其中台北市已達每坪1,476元 ，新北市逼近每坪900元，二年前租金每坪600餘元的新竹、台中，目 前都已漲至700元以上；若以二年漲幅來看，新北、桃園、新竹都有 雙位數漲幅，而台中上漲7.5％、台北市上漲3.5％、高雄上漲1.4％ ，租金漲幅明顯集中在新北及桃竹地區。

　　大家房屋企研室主任賴志昶表示，政府推動租金補貼已屆二年，全 台租金除了因通膨及屋主持有成本提升產生租金轉嫁效應外，房價高 漲使購屋族購屋籌備期延長讓租屋需求提升，而政府推動租金補貼政 策，提高租屋族的租金負擔力，部分房東受制稅務差異，較不願將住 家改為營業用或出租用，租屋補貼立意雖良善，但房東心態未變情況 下，部分屋主會將補貼金額再加諸於租金，也推升租金上漲。

　　賴志昶表示，桃園、新北由於親民房價與便捷交通，吸引「脫北者 」、首購族相繼移入；新竹則受惠竹科園區，磁吸工作族群，惟新竹 房價近年來持續高漲，使都會區租屋市場蓬勃發展，致使二年來區域 租金飆漲1～2成。

　隨著房市逐漸回歸剛性自住型需求，而自住客選擇房產時，除了重 視地段，交通、購物便利性之外，尤其重視學區的教育品質及保值抗 跌性。台中三大屯區因擁有地段優勢、重大建設等利多議題，加上生 活機能完善，房市買氣火熱；尤其是惠文、黎明、大墩、衛道、馬禮 遜等指標學區周邊，近幾年吸引了包括寶輝、元城、麗晨、大陸、順 天、磐鈺等建商接連搶進推案，備受市場關注。

　　其中教育資源最豐沛的南屯區，匯聚惠文高中、黎明國中小、大墩 國中小等15所優質明星學校，成為南屯區、甚至是周邊七期家庭的主 要學區，區域發展完熟。住商不動產七期南屯店協理黃盟翔表示，南 屯區鄰近台中精密園區、台中工業區等就業中心，擁有產業利多，以 及IKEA、好市多及秀泰生活等大型商場帶來的生活機能，先天優勢和 獨特定位為區域挹注強勁補漲動能。

　　觀察南屯區近期指標新案，如元城建設於黎明商圈推出的雙塔新案 「元城生生」，該案不只有宜居錯層大露台設計、垂直綠化率達97. 5％，將是黎明路上唯一擁有垂直跳島森林的個案，更攜手「學學」 打造生活美學質感。由於該區域素地稀少、久未有新案推出，因此「 元城生生」開案後市場反應熱烈。

　　該案現場專案郝國舜指出，由於黎明商圈各項機能發展成熟，因此 除了吸引區域客外，更有來自台中各區注重生活環境的客群，單日約 可接待20組客人，詢問度相當高。

　　同樣坐落南屯區惠文學區內的個案，如「麗晨語山簷」，近一年實 登均價突破6字頭，總價皆在3,500萬元以上；「鉅陞青山旭」社區均 價逼近7字頭，最高成交單價更達77萬元；此外，國泰建設「七期森 林公園案」同樣受到關注，將規劃二至三房產品，備受品牌粉絲期待 ；豐邑建設惠禮段新案「豐邑匯禮」近期也將進場。

　　「住展雜誌」發言人陳炳辰表示，三屯區一直以來都是台中房市焦 點，就是因為這些地區擁有地段優勢及完善的機能配套措施；尤其是 南屯區開發最早、且區內集結各項生活機能，本身在房屋保值度上， 相較其他兩區成熟度更高，值得持續關注。

　　台積電所到之處，房市無不火熱，台南科學園區、高雄楠梓科學園 區周邊七個行政區，除台南新市和安定，其餘五區今年上半年房市都 價量齊揚，以高雄楠梓區最突出，預售成交單價一年上漲15.7％，預 售案交易量更飆漲逾4倍，漲幅與交易量都稱冠。

　　大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶15日表示，根據實價登錄，台 南善化、新市、安定，高雄楠梓、橋頭、仁武、左營等七個台積電設 廠附近的行政區，今年上半年只有台南新市區揭露成交291筆、年減 39％，其餘六區交易量都上揚。

　　成交量方面，以高雄市楠梓區1,432筆居冠、年增411％，其次是左 營區的907筆、年增121％，排名第三的是橋頭區869筆、年增153％。 量增最高的楠梓區，房價漲幅也是排名第一，從去年上半年的平均每 坪28.6萬元漲至33.1萬元，年增約16％；第二名則是台南善化的34. 4萬元，比去年同期的30.3萬元，上漲約14％；第三名左營，從37.5 萬元漲至42.3萬元，年漲約13％。

　　賴志昶指出，觀察南科周邊行政區的預售價量，善化區價量齊揚外 ，新市則出現預售交易量下滑，安定區目前新案單價站穩約3字頭， 但屬「南科第一圈」蛋白區，房價相對平穩。

　　住商機構大南區協理林祺博指出，受惠於科技產業進駐議題，楠梓 周邊行政區房市表現突出，交易量會有如此驚人漲幅的主因是，去年 下半年新青安貸款推出，青年首購熱度從中古延燒至新案市場，撐高 區域交易量。

　　政府持續強化選擇性信用管制，加上7月囤房稅2.0上路，高資產族 為達節稅效益，「富爸媽」紛紛卯起來送房，內政部統計顯示，全台 上半年贈與移轉棟數達2.87萬棟、年增3％，創1991年有統計以來同 期新高。

　　內政部統計顯示，贈與移轉的高峰期為房地合一稅實施前的2015年 ，當年高達5.5萬棟，2016年房地合一稅上路後降至4.1萬棟，不過近 年隨房價上漲、房市熱絡，贈與移轉棟數逐年攀高，去年已達5.2萬 棟，今年上半年續成長3％。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，中央銀行信用管制針對七 都自然人購買第二屋，貸款由6成降為5成、且無寬限期，購置第三戶 高價住宅貸款上限僅4成，此外，今手7月上路的囤房稅2.0，規範非 自住住家用房屋改採「全國歸戶」，且調高多屋者房屋稅率達2～4. 8％，各種限貸、重稅壓在多屋者身上，使多戶持有人贈與房產給親 人的需求提高。

　　以六都來看，房價最高的台北、新北不僅贈與移轉棟數高居一、二 名，上半年年增率7.3％、4.9％也遙遙領先其他四都，反應雙北房價 高、年輕人購屋不易，贈與移需求大，尤其台北市不少金字塔族群， 若持有多戶不動產，房屋稅等持有成本較高，更有贈與房產給親人的 節稅需求。

　　此外，戰後嬰兒潮世代多是享受台灣早年經濟成長、擁有房產的族 群，隨此世代步入老年，加上贈與移轉快速增加，今年繼承移轉則有 趨緩，內政部統計顯示，上半年繼承移轉為3.73萬棟、年減3.1％， 但仍創下有統計以來同期次高。

　　大家房屋企研室主任賴志昶表示，近年來房價高漲，土地公告現值 大增，不少民眾為減少移轉後的土地增值稅，寧願「躺平」等繼承， 加上高齡化趨勢，使繼承移轉量體仍維持高檔。

據內政部最新資料，今年上半年全國贈與、繼承移轉棟數各達2萬8,771、3萬7,367棟，創下33年來的同期最高和次高紀錄，顯見重稅對多房族產生壓力，不少高資產客連忙「送房」給親人，以達到節稅的效果。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，在房價持續拉高下，政府在選擇性信用管制政策趨嚴、房貸成數不斷限縮，今年6月六都與新竹縣市自然人購買第二戶，貸款成數已降為六成且無寬限期，加上針對多屋族而來的「囤房稅2.0」，不僅規範非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，且調高房屋稅率達2~4.8%，在持有不動產稅負不斷拉高下，多房族為達節稅功效，大多選擇贈與房產予親人來避稅。

據內政部數據，今年上半年全國贈與移轉棟數達2萬8,771棟，與去年同期相比成長3%，漲幅雖不高，但仍寫下1991年統計以來的同期新高；以六都來看，上半年贈與移轉棟數中，新北市以5,653棟、北市則是4,817棟分列冠、亞軍，年增率各達4.9%、7.3%，其中北市年增7.3%居六都之冠。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，雙北市為全國房價最高的都會區，在地段優越下，尤其台北市更是金字塔族群集中地之一，若持有多戶不動產，房屋稅等持有成本自然較高，因此更有贈與房產予親人的節稅需求。

該統計指出，今年上半年全國繼承移轉棟數達3萬7,367棟，雖與去年同期相比為年減3.2%，但繼承移轉量仍寫下統計以來的同期次高；賴志昶分析，近年來不僅房價高漲，土地公告現值同樣大增，不少民眾為減少移轉後的土地增值稅，直接以「躺平」等繼承、達到省稅目的，另外近年高齡化趨勢，也是全國繼承移轉量維持高檔的重要原因之一。

賴志昶強調，每位民眾每年都會有244萬元的贈與免稅額度，若是房屋評定現值較低的房產，可藉由每年免稅的贈與額度、以逐年贈與的方式進行房屋贈與，以達到節稅功效。

賴志昶表示，不管是贈與或繼承節稅，需考慮受贈人或繼承人之後的房屋持有時間，若接手人持有時間短就轉手，恐會產生較高稅費的可能性。

房市山雨欲來，上半年法拍量增一成。根據內政部統計，全台2024年上半年法拍移轉棟數達1,840棟，年增10.3%。

住商機構分析，六都法拍移轉量以新北、高雄市與去年相比出現增長，其中新北市上半年度移轉棟數達329棟，為三年來同期最高。業界專家認為，這兩都投資客恐有「提前翻車」的疑慮。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，南北兩大都會區同時出現法拍案量成長，值得深入探討，以方向來看，應有兩大原因。一是兩市同為房市熱區，其中新北上半年新案量爆出歷史巨量，高雄市則憑藉半導體產業議題吸引各路建商進駐，適逢近期政府推出選擇性信用管制與升息措施，小型業者周轉不靈，即可能出現部分法拍量體。其次，是兩大都會區近期重劃區議題濃厚，吸引投資族群置產，但當央行升息，致使高槓桿族群提前「翻車」。

賴志昶認為，全台此次法拍案量增加，搭配近期屢傳銀行房貸水位已滿、全球股災等消息，有「山雨欲來」的局勢。不過，在高房價時代，且法拍釋出案量仍處低水位，買方要到法院撿便宜恐也不容易，且法拍有難辨識屋況、需準備底價兩到三成保證金、得標需七日內繳清尾款等條件，建議有意進場者，需多詢問銀行貸款條件，且探訪鄰里了解屋況，才能保證買到適宜的法拍物件。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，國內法拍量增加，主要原因是自2022年以來進入升息循環，尤其3月央行再度升息，當部分購屋人負擔加重，加上超額槓桿，又找不到「接盤俠」，就可能讓愛屋淪落法拍市場。

不過，徐佳馨也指出，雖說上半年法拍量出現增長，惟整體數據仍是自2009年有統計以來的同期次低，僅高於2023年，顯示央行進入升息循環，且推出多重打炒房措施，惟整體違約率仍不高，市場體質仍健康。

徐佳馨分析，法拍移轉量被視為房市景氣的反向指標，但今年上半年法拍移轉量與歷年相比，仍處相對低點。

受惠房市買氣熱、交屋潮挹注，依據六都地政局昨（1）日出爐的統計，六都7月買賣移轉棟數達2.66萬棟，為今年單月次高，月增11.6%、年增33.6%；累計前七月六都移轉量達16.31萬棟、年增28.5%，為2014年以來、11年來同期最高紀錄。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，與6月相較，7月六都買氣大多正成長，若與去年同期相比，交易量均有月二至三成漲幅，7月市場買氣不斷向前推進，主因去年同期為《平均地權條例》新修法剛上路，市場觀望氣氛濃厚，在基期較低之下，加上交屋潮持續挹注，以及8月將逢農曆民俗月，不少買方提前交屋，讓單月移轉量明顯增加。

據六都地政局統計，7月六都建物買賣移轉棟數達2.66萬棟，其中以新北市、台中市為買氣最強區，兩大都會區都逼近6,000棟的量能水準，新北市為5,980棟、台中市5,969棟。

其次為桃園市與高雄市，各為4,993棟、4,344棟；再來是台北市與台南市，分別是2,953棟與2,316棟。

累計前七月六都買賣移轉棟數達16.31萬棟、年增率達28.5%，寫下近11年來同期新高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，以區域來看，南二都表現最搶眼，台南市、高雄市年成長率各有近四成表現，其中高雄市是2008年金融海嘯以來新高量，桃園市年增也逾三成、為近11年新高，台中市、台北市、新北市也較去年同期出現兩成以上增幅，台中市、台北市各寫下近13年、近10年新猷，今年房市買氣熱絡程度可見一斑。

永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲公布7月內部店頭交易數據，單月交易量較6月減少5.2%至14.2%，較去年同期成長0.5%至24.3%，在颱風襲台、進入國人出國旺季，以及近期台股震盪劇烈等，再加上政府嚴查新青安違規，衝擊投機買盤等影響，讓7月買氣較6月下滑。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，7月因進入暑假時序，國人出國情形升高，以及凱米颱風襲台，工作天數減少，同時政府嚴查新青安違規使用的政策等，對短期交易頻繁的投機者有一定影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，7月美國大選期間發生意外，衝擊台股走勢，加上大盤漲多創高後回檔修正，這些突發因素都對購屋人信心產生短暫影響，以致7月房仲店頭交易呈現月減情況。

據永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲公布7月旗下各店頭交易數據顯示，與6月相比，四家仲介交易量較6月分別出現5.2%至14.2%的減幅，其中永慶月減6%、住商月減8.7%、台灣房屋減少5.2%、中信下滑14.2%；以年增率來看，四大仲介業者交易量全數攀升，幅度落在0.5%至24.3%，台灣房屋年增24.3%最多。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，一般而言，第3季是房市銷售淡季，不過，觀察7月看屋量與6月差距不大，顯示民眾看屋意願仍強，只要物件符合購屋民眾需求，買賣雙方價格認知取得共識，成交機會仍會大增。

陳金萍指出，7月主要房仲店頭交易量表現仍較去年成長，顯見7月買氣雖較6月略減，但整體房市買氣仍明顯優於去年同期。

不過，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，房市下半年恐會遇到亂流，主因政府近期政策打住不打商，加上去年下半年房市基期較高，尤其美中貿易戰後的台商回流資金即將在8月陸續解禁，部分房市買氣將出現移轉效應，商辦需求量有機會增加，估計下半年住宅交易恐會降溫，但商辦、廠辦和店面等商用不動產交易量將會有亮眼表現。

　捷運三鶯線明年底完工、預計2026年通車，沿線房價已經大漲。根 據統計，三鶯線行經的土城、三峽、鶯歌區各站房價近三年來普遍漲 逾3成，其中又以鶯歌車站周邊房價大漲53.6％最多。

　　相較於2021年時，三鶯線各站周邊房價水準多在每坪22萬～31萬元 上下，隨著完工通車時程靠近，今年以來，包括土城區的頂埔、媽祖 田站，以及三峽區的三峽站，周邊房價均已站上4字頭，即使全線房 價最低的鶯桃福德站，也已達每坪32.7萬元，三年來全線各站周邊每 坪房價幾乎上漲10萬元。

　　大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，三鶯線打通三峽至鶯歌的交 通任督二脈，有望紓解土城、三峽及鶯歌大量轉乘人潮，且未來將延 伸至桃園八德段，與桃園捷運綠線接軌，在買盤穩固之下，房價有相 當支撐性。

　　其中以鶯歌車站周邊房價漲幅最為驚人，2021年平均成交行情僅約 2字頭，近期平均房價達每坪34.4萬元，漲幅高達53.6％。

　　住商不動產鶯歌站前加盟店店東孫尚鉉分析，受惠於三鶯線議題， 加上近期市場游資充沛，鶯歌吸引不少熱錢湧入，其中尤以生活、商 業機能最為成熟的鶯歌車站周邊房市交易最為火熱，過去2字頭的親 民房價幾乎已絕跡，目前屋齡較新的成屋二房含車位總價帶約1,200 萬元，對比土城、三峽等鄰近行政區房價仍實惠，因此吸引不少置產 、首購買盤。

不動產市場成交熱絡，加上台股屢創新高，國人開始動用信貸方式搶進場，催動雙貸族再成長。根據國銀最新月報餘額統計，至今年4月，全國同時背負房貸以及信貸的雙貸族人數再次成長，總人數達36萬7,565人，創2012年有統計資料以來新高。央行下半年如升息，對雙貸族負擔衝擊將擴大。

如與十年前相比，統計聯徵中心資料，比較2014年到2024年間，同時背負房貸及信貸的雙貸族，人數整整增加7.97萬人或27.7％、達到36萬7,565人，所背負的房貸總金額增加142.1％、信貸總金額成長118.4％。

聯徵中心最新統計，雙貸族已經連續15個月正成長，從2023年2月的34萬8,794人一路走升，至今年4月計算，等同逾兩年時間，增加了1.88萬人。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，除了不動產交易熱絡外，台股大好，也是關鍵，她觀察發現許多國人選擇開信貸槓桿加大投資，另外，也有些人是因為銀行緊縮房貸成數，為彌補手中資金缺口，選擇申辦信貸。

國銀業者認為，國際通膨帶動建材成本增加，加上人力成本也墊高，推升房價走升，國銀業者對部分蛋白地區的房市估價，可能追不上喊價速度，首購族手中資金不充裕下，例如裝潢時資金不夠，有時候也會動用信貸方式。

內政部統計，去年房仲店數、人數雙創新高，但單月每店、每人成交件數大減，顯示競爭相當激烈；業內人士指出，房仲業店、人都在持續增加，顯示在房市買氣熱絡之際，成屋仲介市場正掀起一場「獵物爭奪戰」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，發展相當成熟的房仲產業已進入M型化時代，接下來大品牌將持續以資源整合、快速流通等優勢，壓縮小品牌與獨立品牌的空間，後續市場「大者恆大」現象將更加明顯。

據內政部統計資料顯示，2023年房仲家數、仲介人數同創新高，各達8,718家、68,883人，家數較統計之初的2007年3,870家大增1.25倍，從業人員更較2007年23,548人激增1.9倍。

房仲店數、業務人員大增，但單店、單人每月成交件數卻下滑。平均每家仲介每月成交件數從2007年的8.93件，大降至2023年的2.93件；每人每月成交件數更從2007年的1.47件降至2023年的0.37件，競爭相當激烈。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年租賃產業也蓬勃發展，不少從業人員同時具備兩個證照，部分收入來自租賃；在業務範圍多元化發展下，餅變大了，從業人員同步增多。另外，雖每人成交件數下滑，不過近年因房價走揚、單件業績也會增加。

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，由於房價持續上揚，業者單筆成交服務佣金也高，雖然整體仲介市場呈現「僧多粥少」，但不致於出現房仲倒閉潮，取而代之的是，「大店擠壓小店現象」恐會更加明顯。

　　科技業發展帶動新興富人聚落，台南市善化區蓮潭里以綜合所得稅 中位數約達166.5萬元，自2017年起連續六年高居六都「最富里」。 房仲業者分析，該里鄰近南科，磁吸高資產科技人才進駐，平均收入 遠遠超過雙北、台中等傳統有錢里。

　　財政部2022年綜合所得稅資料顯示，六都中所得中位數超過百萬元 的里共有12個，除桃園中壢區青溪里、台南善化區蓮潭里外，其餘均 位在台北市。

　　六都最富有里分別為台北市內湖寶湖里所得中位數114.3萬元、新 北市林口南勢里95.9萬元、桃園市中壢青溪里102.1萬元、台中市西 屯區惠來里991.萬元、台南市善化蓮潭里166.5萬元、高雄市鼓山區 龍水里92.4萬元，就其分布觀察，多位於發展已漸趨成熟重劃區、居 民素質整齊的新興商圈，包括內湖四期、林口新市鎮三井outlet商圈 、青埔地區、台中七期、南科L ＆ M特定區、高雄美術館特區。

　　大家房屋企研室主任賴志昶表示，全台有錢里多集中在台北市傳統 豪宅富人聚落，在科技蓬勃發展下，鄰近重劃區口成為新興富人聚落 ，除竹科帶動的新竹、竹北諸里在所得遙遙領先外，如桃園渴望園區 的龍潭渴望里95.1萬居桃園第三、台中中科的西屯福林里80萬元居台 中第三，位南科L ＆ M特定區的善化蓮潭里，更是高居六都之冠。

　　住商不動產新市南科加盟店店東黃睿禹表示，南科L ＆ M特定區街 廓環境單純，購屋主力科技人所得高，早在2019～2020年間南科開始 發展時，就有一批從竹科南下的科技產業主管移居，久而久之逐漸形 成富人聚落，重劃區內多為新成屋、預售案，隨南科發展，更加深當 地剛性需求，市場供給稀缺，當地房價頗具支撐力道，目前新案穩定 維持4字頭價位。